Неустойка за прострочення здачі квартири формула розрахунку

Недотримання терміну здавання житлового майна дозволяє майбутньому власнику пред'явити неустойку за прострочення. Днем приймання квартири є день підписання передавального акта. Пропуск терміну визначається виходячи з договору із забудовником, однією з умов якого є термін передачі готового до експлуатації майна. За участі в пайовому будівництві термін встановлено загальним для всіх об'єктів, що передаються, у складі багатоквартирного будинку або його секції. У статті розповімо, як розраховується неустойка за прострочення здачі квартири, дамо приклади з проводками.

Порядок дій для пред'явлення неустойки

Неустойка за договором формі пені нараховується після виконання забудовником умов.Період для пред'явлення неустойки починається з дня порушення зобов'язань (ст. 191 ЦК України) і закінчується датою, коли передача квартири відбулася. З метою визначення періодів використовуються дні в календарному обчисленні. Для покриття втрат та отримання неустойки необхідно дотриматись порядку документообігу.

Дія	Документ	Умова
Підготовка документів, оформлених із забудовником	Договір, акт, додаткові угоди	Зобов'язання має бути виконано забудовником
Підготовка документів, що підтверджують збитки	Розрахунки, довідки, договір оренди житла	Претензія може містити всі витрати, понесені через прострочення здачі житла
Підготовка та відправка претензії	Претензія складається із зазначенням точної суми та посилань на умови договору та законодавство	Документ із претензіями має бути отриманий забудовником.Пред'явити документ можна особисто або поштою
У разі відмови у задоволенні претензії – підготовка та подання позову до суду	Позов, копії претензії з позначкою про отримання та документів на предмет позову	Розгляд позову здійснюється при сплаті мита, сума якого залежить від розміру позову

Відсутність претензії може призвести до відмови судового органу розглядати позовну заяву.

Особливості складання претензії

Документ складається у довільній формі ділового листа із зазначенням обов'язкових реквізитів та даних. У претензії зазначаються:

Претензія має бути пред'явлена забудовнику. При особистому врученні керівник компанії або секретар повинен прийняти документ, на екземплярі заявника поставити позначку або штамп із номером за журналом кореспонденції.Особа, яка приймає документ, повинна вказати посаду, особисті дані та підпис.

★ Книга-бестселер "Бухоблік з нуля" для чайників (зрозумій як вести бухгалтерський облік за 72 години) куплено > 8000 книг

При надсиланні претензії поштою потрібно оформити кореспонденцію належним чином. До документа додається опис (оформляється у листах з оголошеною цінністю) та повідомлення про вручення. Корінець про вручення та опис надалі додаються до позовної заяви.

На розгляд претензії одержувачу приділяється 10 днів. Отримання відповіді не є важливою умовою для подання позову до суду, але термін розгляду слід витримати.

Розрахунок неустойки порушеннядоговірних умов

Пе = Ц х 1/300 Ст х Дн,

Пе - пені, що розраховуються за кожен день прострочення;
Ст – ставка рефінансування, що у період прострочення;
Дн – кількість днів прострочення, що обчислюються у календарних днях.

При зміні ставки в періоді прострочення проводяться кілька розрахунків за кількістю змін регулятора. Ставка з неустойки, що виплачується фізичній особі, встановлюється у подвійному розмірі.

Види додаткових вимог

На додаток до пені претензія може містити вимогу щодо покриття витрат, що виникли внаслідок прострочення отримання квартири.

Умова	Збитки	Документи
Знімання квартири	Орендні платежі	Договір оренди, платіжні документи про внесення плати
Іпотека	Підвищена ставка за кредитом до набуття права власності на житло	Договір іпотеки, додаткові угоди за їх наявності, витяг з розрахункового рахунку
Втрачена вигода по найму на роботу	Відсутність можливості зареєструватися, проживати у квартирі та працевлаштується	Дані паспорта, що вказують на наявність реєстрації в іншому районі чи області
Втрачена вигода зі здачі майна в оренду	Відсутність можливості здати квартиру в обумовлений з орендарем термін	Договір про намір із реальним орендарем
Моральний збиток	Моральні чи фізичні переживання, довести які досить складно	У кожному конкретному випадку документи підтверджують переживання особи, наприклад, довідка та медична картка

Відстоювання претензій у судітягне за собою несення додаткових витрат на послуги адвоката, сплату державного мита, поштові та інші витрати. При подачі позову або в порядку висування додаткових вимог позивач висуває прохання про покриття витрат відповідачем. Читайте також статтю: → “Правила обліку судових витрат, поняття державного мита та витрат”.

Подання позовної заяви

Умови порушень господарського договору є індивідуальними у кожному окремому випадку, але документообіг має стандартний порядок оформлення. Питання господарського порядку розглядаються світовими суддями чи цивільними судами першої інстанції, залежно від ціни претензій. Величина позову у судів обмежується межею у вигляді 50 тисяч рублів.

Відповідачем за позовом виступає особа, з якою позивач уклав договір. Подання позову здійснюється до судового органу, розташованого за місцем знаходження організації відповідача, оформлення договору або реєстрації позивача. Позовна заява має містити низку обов'язкових даних. Читайте також статтю: → “Заява про видачу виконавчого листа до арбітражного суду: зразок”.

Стягнення неустойки за договорами різних видів

Договори пайової участі є одними з поширених видів угод на придбання житла. У складі умов визначаються положення про здачу:

Строк отримання квартири за договором пайової участі закріплюється у договорі.
Для всіх учасників передачі вдома чи секції передбачено єдиний термін передачі.
У разі виникнення підстав для пропуску терміну здачі забудовник зобов'язаний повідомити осіб про ймовірність прострочення не пізніше ніж за 2 місяці до настання дати.

Квартира, призначена особі, може бути передана за договором відступлення прав вимоги. Згоди особи заце не потрібно. Договір зберігає положення первісної угоди. Читайте також статтю: → “Поступка права вимоги (цесія): облік ПДВ”.

Приклад дотримання правил відповідності умов договору періоду

У суді першої інстанції розглядався позов до забудовника про пред'явлення неустойки під час переуступки прав вимоги від громадянина юридичній особі. Прострочення за умовами договору виникло до передачі прав вимог. За рішенням суду було висунуто апеляцію для стягнення неустойки у подвійному розмірі як компенсацію збитків, завданих фізичній особі.

Неустойка за орендними договорами

Умови договорів оренди також можуть бути порушені. Серед порушень зустрічаються несвоєчасне повернення майна після закінчення терміну дії договору, несвоєчасна сплата за останній період перебування, заподіяння шкоди, належної відшкодуванню за договором. Орендодавець має право:

Надати відстрочку для повернення житла та погашення зобов'язань з оформленням додаткового договору.
Пред'явити претензію щодо необхідності повернення майна та внесення платежу.
Звернутися до судового органу отримання сум несплачених орендних платежів і неустойки на період прострочення.

Щодо орендного майна суди розглядають лише позови за наявності оформлених договорів та розписку про отримання сплат.

Зниження неустойки судом

Судові органи який завжди повністю задовольняють вимоги позивача.При винесенні рішення суди керуються пропорційністю реальних збитків або шкоди сумі недоїмки (ст. 333 ДК РФ). У процесі розгляду судами відповідачі (забудовники) висувають клопотання про зниження неустойки. Обов'язок пред'явлення доказів про невідповідність неустойки збитківлежить на відповідачі.

Приклад із судової практики про зниження неустойки

Показовим рішенням є ухвала, винесена за Справою № 33-11071 Ростовським обласним судом на касаційну скаргу. Суть позову у суді першої інстанції полягала у пред'явленні вимог щодо погашення збитків громадянина Лосєва С.Б. до забудовника ТОВ «Будком».

Договірні умови щодо терміну здачі квартири пайової власності у багатоквартирному будинку порушено на 512 днів. Зобов'язання з оплати квартири у розмірі 2053350 рублів позивачем виконані повністю. Частину коштів було залучено за договором іпотеки.

Позивач пред'явив вимоги про отримання компенсації витрат як пені за 512 днів у сумі 624 184,18 рублів, переплату за договором іпотеки у вигляді 17 995,18 рублів, суму оплати оренду житла, компенсації моральної шкоди у вигляді 150 000 рублів. Суд першої інстанції після розгляду справи ухвалив рішення про зменшення вимог, які згодом залишили за касацією без зміни.

Позивач отримав: неустойку у вигляді 200 000 рублів, компенсацію моральної шкоди у сумі 15 000 рублів. У задоволенні інших вимог відмовлено. Підстава: наявність постійного житла та роботи, відсутність відношення відповідача до договору іпотеки та ухилення позивача від прийому житла.

Рубрика “Питання та відповіді”

Питання №1. Чи є можливість об'єднання позовів кількох пайовиків до одного забудовника за прострочення здачі квартир?

З законодавчої погляду об'єднання кількох справ чи подання колективного позову допустима, але дію немає сенсу. У зв'язку з тим, що у порядку розгляду справ необхідно заслухати всіх учасників, вивчити документи, провести експертизи, процедуру можна затягнути на небажаний термін.

Питання №2. Які санкції накладаються на забудовника крім компенсації неустойки?

Відповідно до ст.13 ФЗ «Про захист прав споживачів» до забудовника може бути застосований штраф у розмірі 50% від суми неустойки, що компенсується позивачу. За участю у питанні відстоювання прав спілок та інших громадських організацій половина призначеного штрафу перераховується особам.

Питання №3. Чи можна приймати квартиру від забудовника до здачі будинку в експлуатацію?

Прийом квартири за актом до отримання замовником дозволу на введення може бути здійснено, але не надає прав на оформлення власності та пред'явлення неустойки.

Питання №4. Які є строки отримання сум за виграним позовом?

Набуття чинності рішення провадиться протягом 10 днів після його винесення. На оскарження відповідач отримує місячний строк, після якого оформляється виконавчий лист.

Санкт-Петербург, Ленінградська область дзвоніть:+7 (812) 317-60-16

З інших регіонів Україна дзвоніть:8 (800) 550-34-98