Нове життя старих стін – українська планета
Редевелопмент зародився в Америці в 50-х роках минулого століття як спосіб оживити будівлі, що втратили свою актуальність, і відродити депресивні райони. На початку цього століття це явище стало популярним і в Україні. Застарілі об'єкти не просто зносять і будують на їх місці нові: найчастіше вони перебувають у вже забудованих районах з добре розвиненою інфраструктурою і ринком, що склався, тому бізнес дає їм можливість почати «друге життя», не руйнуючи при цьому історичну спадщину.
Планів громадье
В Україні поняття «редевелопмент» та «реконструкція» часто мають синонімічне значення, хоча це не зовсім так. Обидва вони символізують природний відбір на ринку нерухомості - виробництва, що не використовуються, або будівлі, що неефективно використовуються, пускають в обіг. Цінні історичні «стіни» зберігають, реставрують і змінюють призначення, а непотрібні споруди порівнюють із землею для того, щоб на їхньому місці виросли сучасні житлові та ділові комплекси.
На початку 2000-х років потенційними майданчиками розміщення офісних об'єктів у центрі Москви стали території колишніх фабрик, побудованих наприкінці 19 століття. Ці комплекси активно реконструювалися протягом 2004–2006 років. На сьогоднішній день загальна офісна площа реконструйованих об'єктів, що функціонують, становить близько 390 тисяч квадратних метрів. Одним із перших редевелопменту зазнав комплекс «Голутвинська Слобода» на Якиманській набережній, у 2005 році було введено в експлуатацію БЦ «Новий Двір». Протягом 2005-2007 років під офісні комплекси реконструювали низку мануфактур: "Фабрика Станіславського", "ЛеФорт", "Новоспаський Двір". Керівник відділу маркетингу холдингової компанії «ДВСУ «Центр» СвітланаЗемскова відзначає проекти лофт-апартаментів «Кадашевські палати», апартаменти «Миколаївський дім», лофт-квартал «Данілівська мануфактура 1867», комплекс апартаментів LOFT17, житловий комплекс Loft Time, а також багатофункціональний комплекс «Парк світу» приміщеннях колишніх фабрик та заводів.
Як правило, на місці колишніх підприємств чи садибних обійстя виникають цілі квартали з власною інфраструктурою. «Найяскравішими прикладами реалізованих проектів редевелопменту в сегменті комерційної нерухомості є «Новоспаський двір», «Червона троянда», «Промінь». Якщо говорити про об'єкти житлової нерухомості, насамперед згадуються об'єкти у стилі «лофт» KR Properties, а також «Фабрика Станіславського», «Голутвинська слобода», – розповіла «Українській планеті-Нерухомість» Юлія Прокопенко, директор з маркетингу Storm Properties.
На прикладі «Червоної Троянди» можна зрозуміти інтерес девелоперів до реновації: при витратах менше 10 мільйонів доларів термін окупності за цим проектом склав менше трьох років. За словами Юлії Царан, співвласника та генерального директора ORDO Group, для інвестора в Москві це очевидний успіх, оскільки витрати становили близько 80 доларів на квадратний метр, за планового терміну окупності в три роки. Але інтерес орендарів був такий, що термін окупності навіть скоротився.
У бій ідуть старі
Справді, редевелопмент – досить приваблива для компаній справа. Купити вільну ділянку в центрі Москви зараз практично нереально, а придбати чи зняти у довгострокову оренду історичний особняк чи колишній завод відносно легко. Відремонтувати, прокласти сучасні комунікації, реставрувати фасад – і готовий готель, штаб-квартира або бутік.
При цьому, заЗа словами керуючого партнера компанії Delta estate Олени Земцової, в нашій країні редевелопмент тільки починає розвиватися, оскільки набагато легше освоювати вільні майданчики, ніж вирішувати питання, пов'язані зі зміною призначення будівлі та задовольнити інтереси девелопера, мерії та громадськості. Пошук оптимального рішення може тривати кілька років. Як показує масовий досвід редевелопменту, необов'язково щось руйнувати, щоб отримати ліквідний об'єкт. Старі будівлі також можуть стати стартовим майданчиком для сучасного бізнесу. Але цей вид має низку особливостей, які варто враховувати.
Багато експертів сходяться на думці, що головне у пристосуванні старих будівель під сучасні потреби – грамотна експлуатація. Необхідно щорічно проводити планові ремонти конструктиву та оздоблення та багато іншого. Очевидно, що чим старша будівля, тим більше обсяг необхідних робіт, а це збільшує навантаження на керуючу компанію. Купівля старої будівлі завжди супроводжується незалежною експертизою, яка визначає стан об'єкта, очікуваний фронт робіт та, відповідно, майбутнє фінансування. Від цієї інформації відштовхується майбутній власник, визначаючи, скільки необхідно вкласти в проект, яку функцію на нього покласти і через скільки років він себе окупить.
Аналітики також зазначають, що зараз в Україні недостатньо фахівців із реставрації, а залучення іноземних кадрів сильно б'є по бюджету. Робота з особняками, вік яких становить від 80 років і вище, пов'язана з певними ризиками: важко прорахувати бюджет реновації, в ході її реалізації можуть виникнути додаткові витрати, і вартість проекту може зрости непередбачено. Крім того, необхідно суворо дотримуватись приписів архітектурного відомства. В будь-якому випадку,нерухомість в центрі завжди дорога, а офісні особняки і дуже високо цінуються на ринку оренди.
Конструктивні рішення
Незважаючи на те, що купуючи вже готовий об'єкт із землею, девелопер вирішує разом кілька проблем, залишаються відкритими питання щодо часткового збереження первісного вигляду будівлі та необхідність отримання дозволу на зміну цільового призначення об'єкта - на реконструкцію будівлі, будівництво нових приміщень, споруд. У разі, якщо цільове призначення приміщення, будівлі чи конструкції, що було придбано, не відповідають подальшим планам щодо їх використання, зміна цільового призначення є єдиним рішенням.
Критерії, яким має відповідати те чи інше приміщення чи будівля, визначають законодавчі, експлуатаційні, будівельні, інженерні, нормативні, пожежні, санітарно-епідеміологічні та інші вимоги. На сьогоднішній день виділяють кілька видів цільового призначення: житлові та нежитлові приміщення, комерційні будинки, громадські об'єкти, спортивні та торгові комплекси, бізнес-центри, склади та інші. При цьому окремо взятому будинку кожне окреме приміщення може мати власне призначення.
Процес зміни цільового призначення об'єкта передбачає зміни в інвентаризаційній та нормативно-технічній документації. Для того, щоб узгодити редевелопмент і зміну цільового призначення (якщо така необхідна), буде потрібний цілий пакет документів, серед яких проектно-технічна документація, де пояснюється можливість перебудови об'єкта без шкоди для нього та прилеглих споруд, а також висновок про те, що редевелопмент буде проводитися відповідно до умов розвитку міських територій.
За словами Михайла Якубова, керівника напрямуконсалтингу девелоперських проектів компанії JLL при зміні призначення функціоналу об'єкта девелоперам необхідно заплатити суттєву суму до бюджету для отримання дозволу на реалізацію своєї ідеї. Та й далеко не завжди можна змінити призначення ділянки. Зокрема, це стосується трансформації колишнього промислового підприємства у житловий квартал – дуже велике значення у цьому випадку має відповідність будівель та землі санітарним нормам.
Перетворення колишніх виробництв на бізнес-парки або апартаменти за межами центру може спричинити й інші складнощі. «Розвиток промзон пов'язаний із двома основними труднощами. По-перше, велика кількість дрібних власників ускладнює оформлення права власності, по-друге, ділянки часто примикають до інших промзон, що значною мірою знижує привабливість і потенціал розвитку проекту. Тому незалежно від місця розташування на динаміку розвитку насамперед впливатимуть ці фактори», - розповіла Юлія Прокопенко, директор з маркетингу Storm Properties. Серйозні складнощі можуть виникнути при перепрофілюванні промислових будівель та територій, розташованих у санітарно-захисних зонах суміжних промислових об'єктів, де рівень забруднення навколишнього середовища є неприпустимим для будівель суспільного значення. Не завжди відповідає планам та інженерна інфраструктура промислових об'єктів.
Можна згадати один із останніх проектів у Ленінградській області – там завод «Каплист» пройде реновацію, внаслідок якої на його території з'явиться готель, відгороджений від цехів красивими фасадами. Проект можна вважати сміливим, тому що мало де в світі готелі будують біля верстата, проте, можна бути впевненими, що і такий об'єкт знайде свій попит.
Директор з розвитку відділу торгових приміщеньCBRE Анна Хлизова вважає, що редевелопмент - чудовий інструмент, що дозволяє місту дати друге життя територіям та об'єктам. Складності виникають у будь-якому бізнес-процесі, тут можна говорити про складну, довгострокову, поетапну роботу, з непередбаченими витратами пов'язаними з проходженням експертизи несучих конструкцій.
У будь-якому випадку управління будинками «у віці» бачиться непростою і досить витратною справою. Проте з огляду на те, що більшість сучасних девелоперів націлені на розвиток високоприбуткових проектів, нерухомість «з історією» може зіграти їм на руку. До того ж реновація та редевелопмент допомагають зберегти історичну подобу міста, а зміна призначення приміщень задовольняє попит орендарів і змушує «бізнес-кров» циркулювати швидше.