Нові способи обміняти квартиру за допомогою іпотеки
Стрімке зростання цін на квартири позбавляє більшість українців можливості не те що купити житло з нуля, цілком, а й, маючи квартиру, власними коштами збільшити житлоплощу. Навіть на доплату за додаткові метри вже доводиться позичати кошти у банку, а це ускладнює процедуру. Але насправді є два способи такого обміну. «Власник» дізнався, яка послідовність дій за таких угод.
Одна з типових ситуацій: людина хоче продати свою однокімнатну квартиру, одночасно взяти іпотечний кредит та купити двокімнатну квартиру. Керівник іпотечного брокера «Легкокредит» Кирило Суслов звертає увагу, що «у такій ситуації існує два варіанти дії: перший – більш традиційний, другий – дорожчий».
Два способи збільшення кількості метрів
Традиційний шлях: людина йде до банку, проходить андеррайтинг та отримує схвалення на кредит; Ліміт кредитування визначається виходячи з доходів позичальника. Потім потрібно знайти покупця, який готовий внести аванс за однокімнатну квартиру.
Покупець вносить аванс і чекає, доки позичальник знайде собі квартиру з урахуванням вимог банку. Далі позичальник вносить аванс за майбутнє житло, і якщо воно вільне, то сторони готуються до угоди. Якщо на цьому етапі квартира, що купується, ще зайнята, і її власник шукає відповідний варіант квартири для себе, то позичальник продовжує договір авансу зі своїм покупцем (людиною, яка хоче придбати його квартиру) і вносить на той же термін аванс продавцю (тому, у кого хоче купити велику квартиру), і всі учасники угоди чекають, поки продавець знайде собі потрібну квартиру. Врахуйте, що у банків бувають обмеження – не більше трьох квартир у ланцюжку.
Коли ланцюжок скомпонований, продавець квартири, яку купує позичальник,надає документи в банк-кредитор та страхову компанію. Іноді банки просять документи й інші квартири далі по ланцюжку. Після перевірки та схвалення банком документів відбувається вчинення правочину. Покупець квартири позичальника закладає гроші в комірку на ім'я продавця квартири, яку купує позичальник. Іншими словами, самий «верхній», тобто той, з кого цей ланцюжок починається, закладає гроші в комірку на ім'я найнижчого, тобто продавця останньої квартири. Банк додає в іншу комірку кредитні кошти, рахуючи гроші, що закладаються покупцем квартири позичальника, тим самим початковим внеском.
Є й дорожчий варіант. «У деяких банків є такі програми: людина заявляє про те, що має квартиру, яку вона хоче продати. Банк дає кредит, виходячи з його доходів (як зазвичай), а замість власних коштів – додатковий кредит під підвищений відсоток і на більш короткий термін», – розповідає Кирило Суслов.
Позичальник купує квартиру з урахуванням вимог до банку, переїжджає до неї. Потім позичальник платить фактично за двома кредитами: за одним, який призначався на покриття різниці в ціні між меншою та більшою квартирою, повністю, а за другим – виплачує лише відсотки. Після переїзду позичальник шукає покупця на старуквартиру вже як на «вільну» (вона не переходить під заставу!). Є варіанти, коли банк може призначити виплату лише відсотків за обома кредитами.
Продавши стару квартиру, людина гасить додатковий кредит, а потім спокійно виплачує невеликий кредит – на різницю між однокімнатною та двокімнатною. Кирило Суслов зазначає, що, оскільки розмір власних коштів більше 50% від вартості житлоплощі, що купується, відсоток за кредитом нижчий.
«За першим способом кредит можна отримати практично у будь-якому банку. Цей спосіб підходить для тих, хто хоче робити все поетапно: спочатку знайти покупця, потім уже шукати щось самому, не ризикуючи, що «стара» квартира «зависне» і доведеться платити за двома кредитами одразу невизначену кількість часу. Другий спосіб хороший для того, хто все розрахував і згоден переплатити, аби скоріше переїхати до нової квартири», – пояснює Кирило Суслов.
Розмін без втрат
Інша типова ситуація – обмін двокімнатної квартири на дві окремі житлоплощі. Середньостатистична московська двокімнатна квартира «ділиться» при звичайному розміні лише на однокімнатну квартиру та кімнату у Москві. Втім, багато залежить від розташування двокімнатної квартири. Ірина Максимова, директор департаменту роздрібного продажу «Фосборн Хоум», наголошує, що «якщо вартість двокімнатної квартири на околиці САТ чи СЗАТ може становити від $350 тис. до $400 тис., то аналогічна квартира, скажімо, у Бірюльово, коштує від $280 тис. до $370 тис.». Іншими словами, можуть бути і ще менш вдалі варіанти обміну - однокімнатна квартира в Москві плюс кімната в Підмосков'ї або дві кімнати в комунальній квартирі, а такий варіант, безсумнівно, спричинить зниження якості життя одного з учасників угоди.
«Однак зЗа допомогою іпотеки можна роз'їхатися з двокімнатної до двох однокімнатних квартир, – зазначає Ірина Максимова. – Процедура така: спочатку один із мешканців цієї квартири має звернутися до банку, щоб отримати схвалення на кредит. Оцінювати позичальника, як завжди, виходячи з його доходів. Далі потрібно шукати покупця на двокімнатну квартиру, паралельно підбираючи однокімнатну. Ту з них, яка перебуватиме у заставі, потрібно обирати з урахуванням вимог банку та страхової компанії. Коли ланцюжок буде складено, призначається день правочину. Цього дня готівка закладається в різні банківські осередки, а документи надсилають на держреєстрацію. Відповідно, після проходження її всі учасники угоди отримують належні їм гроші».
За словами Ірини Максимової, в даному випадку зручність залучення іпотечного кредиту полягає в тому, що з'являється можливість придбати дві однокімнатні квартири в Москві. Мінус у тому, що квартиру, яка купуватиметься на позикові кошти, доведеться підбирати, орієнтуючись не лише на свої потреби, а й на технічні та юридичні вимоги до об'єктів застави, а це помітно звужує коло відповідних квартир.
Діти та іпотека
Цілком природно, що саме народження та дорослішання дітей змушує їхніх батьків замислюватись про покращення житлових умов. Проте наявність неповнолітніх серед учасників угоди банками не вітається. І все-таки це не безнадійна ситуація. Як діяти, пояснює Павло Рибаков, начальник управління супроводу іпотечних угод українського іпотечного банку: Є два варіанти проходження цієї процедури. Перший варіант: банк дозволяє включити неповнолітнього у власники квартири. У такому разі порядок такий:
- Отримуємосхвалення видачу кредиту;
— шукаємо покупця на квартиру, що продається;
- Шукаємо квартиру, що купується;
— отримуємо дозвіл органів опіки на продаж квартири, яка перебуває у власності, у тому числі неповнолітнього, з одночасною купівлею нової квартири на кошти кредиту, де неповнолітній також буде включено до власників.
"Ну, а далі все як завжди при іпотеці - оцінка, страхування, угода", - додає Павло Рибаков.
Але буває, що банк забороняє вмикати неповнолітнього у власники квартири. Як каже Павло Рибаков, вихід є за наявності квартири, де неповнолітньому можна буде виділити частку (інша квартира, яка перебуває у власності батьків чи інших близьких родичів – бабусь, дідусів). Спочатку потрібно вирішити питання з органами опіки та піклування щодо можливості виділення частки неповнолітньому в іншій квартирі, наприклад у бабусі. Якщо органи опіки "дадуть добро", отримуємо дозвіл на видачу кредиту у банку. Далі аналогічно першому варіанту з різницею в тому, що при продажі «старої» квартири частка буде виділена не в «новій», купленій на позикові кошти, а в третій квартирі.
Отже, якщо розібратися покроково, в альтернативних угодах із залученням іпотеки немає чогось складного. Інше питання, що на нестабільному ринку ланцюжка скласти у будь-якому разі непросто. Однак зараз ринок заспокоюється, і такі угоди стають найбільш популярними.