Особливості договірних відносин між ТСЖ та УО

Житлове законодавство передбачає, що однією зі сторін договору управління виступає керуюча організація, а ось другою стороною можуть бути як власники, так і ТСЖ або ЖБК. Тобто у разі створення в будинку ТСЖ, у цього ТСЖ є якась «свобода маневру» - воно може як управляти будинком самостійно, так і укласти з будь-якою організацією договір обслуговування, або укласти договір управління з організацією, що управляє, передавши функції управління їй. Тобто навіть у разі відмови власників від управління будинком керуючої організацією та обрання ними способу керування товариством власників житла, немає жодної гарантії, що створене ТСЖ не укласти договір управління з УО, і будинком не керуватиме керуюча організація, незважаючи на існування ТСЖ. Розглянемо докладніше питання взаємодії ТСЖ з УО.

Управління включає:

Надання комунальних послуг;
Надання послуг та виконання робіт з обслуговування та ремонту спільного майна будинку;
Використання спільного майна (по суті, управління ним у частині надання у користування або оренду третім особам на підставі рішення загальних зборів власників, відповідно до ч.3 - 3.1 ст.44 ЖК РФ).

Здійснення всіх цих функцій передбачає збирання коштів із власників приміщень та їх витрачання на зазначені цілі.

В даний час ч.2 ст.161 ЖК Україна прямо забороняє одночасно вибирати в одному багатоквартирному будинку два способи управління, однак, частиною 2 статті 162 ЖК Україна встановлено «лазівку», користуючись якою можна, формально обравши один спосіб управління, за фактом реалізувати одночасно два способи керування будинком.

Відповідно до ч. 2 ст. 162 ЖК Україна «За договоромуправління багатоквартирним будинком одна сторона (керівна організація) за завданням іншої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку,органів управління товариства власників житла, органів управління житлового кооперативу або органів управління іншого спеціалізованого споживчого кооперативу, особи, зазначеної у пункті 6 частини 2 статті 153 цього Кодексу, або у разі, передбаченому частиною 14 статті 161 цього Кодексу, забудовника) протягом узгодженого строку за плату зобов'язується виконувати роботи та (або) надавати послуги з управління багатоквартирним будинком, надавати послуги та виконувати роботи з належного змісту та ремонту спільного майна в такому будинку, надавати комунальні послуги власникам приміщень у такому будинку та особам, що користуються приміщеннями в цьому будинку, здійснювати іншу спрямовану на досягнення цілей управління багатоквартирним будинком діяльність».

Тобто договір управління може укладатися не лише між УО та власником, а й між УО та органами управління ТСЖ. Отже, якщо в будинку створено ТСЖ і це ТСЖ уклало договір управління з УО, в будинку фактично реалізуються два способи управління - управління ТСЖ і управління УО.

Зазначена норма неодноразово обговорювалася, але, незважаючи на часті численні зміни житлового законодавства, саме ця норма щодо можливості виступу як другої сторони договору управління або власників, або ТСЖ, або ЖК, не змінювалася ніколи з моменту прийняття Житлового кодексу.

Можна припустити, що ця норма – саме лазівка, якою користуються для швидкої зміни одного способу управління іншою без проведення зборів власників і «вибору» способу управління.

Необхідно відмітити, щодоговір управління МКД, що укладається між ТСЖ та УО, не треба плутати з договором обслуговування МКД, що укладається між тими ж ТСЖ та УО. Розглянемо два ці випадки:

1. Договір управління між ТСЖ та УО:

ТСЖ повністю передає функції управління УО, т.к. передає обов'язок (функції) щодо поточного обслуговування та ремонту спільного майна будинку, надання комунальних послуг, управління спільним майном. Таким чином, відносини виникають між власниками та УО, хоча формально власник не сторона за договором, але цим договором визначається положення власника, його права та обов'язки. Вимоги до якості послуг власник пред'являє УО;
ТСЖ не збирає кошти з власників на зазначені цілі управління;
ТСЖ не витрачає зібрані з власників кошти, витрачання здійснює УО;
Органи управління ТСЖ, власне, не діють, т.к. необхідність у їхніх діях відпадає, адже всі функції управління будинком передано, та УО самостійно приймає рішення про порядок керування будинком та витрачання коштів; Правління та голова ТСЖ формально існують, і, по суті, лише виконують функції контролю за діями УО, мають право розірвати договір управління. Оплата роботи правління та голови можлива на підставі рішення загальних зборів членів ТСЖ, але не ясно хто буде цю винагороду платити, адже голова ТСЖ та члени правління ТСЖ не є працівниками УО. Умову виділення коштів із статті утримання на виплату винагороди голові ТСЖ та правлінню потрібно окремо обговорювати у договорі управління, у тому числі передбачити механізм та оподаткування;
Строк дії такого договору законодавством не визначено (у ч. 5 ст. 161 ЖК Українавипадок не врегульовано), тобто. може полягати будь-який термін.
Відповідно до п. 4 ст. 148 ЖК Україна правом укласти та розірвати такий договір має правління ТСЖ, тобто. обмежене невелике коло власників вирішить долю всього будинку та передасть управління будинком в УО (рішення зборів власників або членів ТСЖ не потрібно). Договір підписує голова ТСЖ від імені ТСЖ, а дія договору поширюється усім власників і повною мірою зачіпає правничий та обов'язки таких власників.
Усі вимоги до якості надання комунальних послуг, мінімальний перелік послуг з утримання будинку, вимоги до управління будинком, вимоги до розкриття інформації про управління будинком, штрафні санкції за недотримання будь-яких вимог житлового законодавства щодо належного утримання та управління будинком, пред'являються до УО, ТСЖ не відповідає за якість послуг та робіт, за стан будинку, не несе за них відповідальність.
У зв'язку з тим, що всі функції управління будинком перейшли в УО, то у ТСЖ відпадає необхідність та обов'язок затверджувати щороку кошторис доходів та витрат будинку, а також звіт про використання коштів, про виконання кошторису, адже ТСЖ не керує, кошти не збирає, а, отже, не може звітувати про їхнє витрачання.
Розмір плати за поточне обслуговування (включаючи витрати на управління будинком, ремонт спільного майна тощо) встановлюється договором управління, цей розмір є однаковим для всіх власників, незалежно від членства в ТСЖ. Виникає питання – чи може цей розмір плати бути більшим, ніж розмір, затверджений загальними зборами членів ТСЖ до укладання такого договору правлінням ТСЖ? Вказана ситуація законом не врегульована, але з іншого боку, рішення загальних зборів членів ТСЖмає більшу юридичну чинність, ніж рішення правління, що визначає умови такого договору з УО.

2. Договір надання послуг з утримання та поточного ремонту МКД між УО та ТСЖ.

Таким чином, ми бачимо, що найбільш ефективною взаємодією УО та ТСЖ є укладення договору надання послуг (гл. 39 ЦК України) та/або виконання робіт (гл. 37 ЦК України), при якому ТСЖ не втрачає право управління багатоквартирним будинком, не перетворюється у фікцію, а виступає замовником послуг у УО, стає її партнером. Щоб ваше правління не зловживало своїм становищем, не уклало нехай і на законних підставах договір управління з УО, необхідно у статуті ТСЖ право укладати договори управління віднести до повноважень загальних зборів членів ТСЖ, позбавивши правління такого права, інакше мета створення ТСЖ – управління власниками своїм будинком самостійно - повністю втрачає свій сенс.