Перевірка та уточнення меж земельних ділянок з ініціативи муніципалітетів з 1 червня 2015 року

Розділи статті:

Повноваження їх у цьому питанні забезпечені поправками до Земельного кодексу РФ, ухваленими 2014 року.

Цілі земельної ревізії

Нескладно здогадатися, що головною метою уточнення кордонів стає поповнення бюджетів, а додатковими корисними для місцевої влади результатами - наведення порядку у кадастровому обліку, усунення «білих плям» у кадастрових картах, виявлення вільних земель та таких випадків зловживань, коли під виглядом будівництва індивідуальних та дачних будинків робляться активні спроби будівництва багатоквартирного житла і навіть торгових центрів на зовсім не призначених для цього землях.

Остання наведена як приклад ситуація практикувалася заповзятливими забудовниками в тих поселеннях, де не було затверджено правила землекористування та забудови (ПЗЗ), що прописують граничні параметри будівництва. Скориставшись спрощеною реєстрацією права вперше, забудовники споруджували та реєстрували таку прибуткову нерухомість на дачних ділянках, викуплених ними «за копійки».

Важливим для муніципалів завданням, яке вирішуватиметься при уточненні меж ділянок, стане перепис існуючих власників.

Отримані точні відомості про межі та фактичні площі ділянок дозволять правильніше оцінювати землю та розраховувати податки.

За даними Росреєстру, на сьогоднішній день 29 мільйонів земельних ділянок, внесених до Держкадастру нерухомості, не відповідають вимогам сучасного земельного законодавства. Виявлено багато парадоксів, коли загальна площа всіх ділянок усередині одного кадастрового кварталу вдвічі перевищує площу самого кварталу, та ще 1.5 млн ділянок перетинаються та накладаються одна на одну.

Що зрештою? - Вічні межовівійни та сварки між сусідами через неправильно встановлені паркани, розбирання з владою через самозахоплення берегів озер та річок, шматків путів, а іноді і з приводу вилучень приватних земель під будівництво автомагістралей, залізничних трас, ЛЕП, мостів тощо. .

Звідки фінанси?

Комплексні кадастрові роботи ведуться муніципалітетами рахунок власних коштів і частково фінансуються з федерального бюджету.

Держава, проте, передбачає, що й самі власники можуть бути зацікавлені у виконанні «ревізії» самостійно, за власний кошт. Такий варіант дозволить виключити можливість обмеження прав власників, особливо тоді, коли межі їхніх наділів зафіксовані приблизно або відбулося накладення меж сусідніх ділянок.

Власники земельних ділянок тепер можуть «застовбити кордони», внести уточнення до їх опису та по інтернету, без особистої присутності, так само як і охочі купити землю у муніципалітету чи держави. Для цього потрібно надіслати заяви через інтернет або скористатися поштовим зв'язком. Такий порядок відображено у поправках до Земельного кодексу РФ. Норма хороша, яка спрощує взаємодію Космосу з держорганами нинішніх і майбутніх землевласників.

Уточнення кордонів ділянок будуть проводитися із застосуванням найдосконаліших способів, у тому числі й за допомогою аерофотозйомки, що дозволяє «бачити» велику територію та кожну ділянку у всіх подробицях, визначати не лише їхні межі, а й межі доріг, парків, бульварів та скверів, що належать до територій загального користування.

Хто виконує комплексні кадастрові роботи та як дізнатися про їх проведення?

Державне замовлення на проведення кадастрових робіт надається організаціям, які виграли аукціон на ці роботи.

Дізнатися про початоккадастрових робіт у своєму районі можна на офіційних сайтах муніципалітетів. Місцева влада, виконуючи вимоги закону, зобов'язана всесторонньо інформувати населення про їхнє проведення, встановлюючи навіть інформаційні щити на теренах, де такі роботи плануються.

З яких територій розпочинаються перевірки?

Спочатку з тих, у яких влада зацікавлена максимально. Робота вестиметься тепер постійно, але не одночасно на всіх ділянках разом. І не факт, що землеміри з'являться на ділянці завтра чи найближчим часом.

Кадастрові роботи торкнуться, зокрема, кварталів, до яких входять усі садівництва, ДНП та СНТ, фермерські та підсобні господарства.

Непогано всім власникам ділянок ознайомитися і з встановленими граничними розмірами ділянок, які можуть зробити свій важливий вплив на отримані при кадастрових роботах результати.

Чи вигідно це все власникам земельних ділянок?

Багатьом – вигідно. Насамперед, тим, чиї ділянки не обміряні, тобто немає встановлених біля кордонів, чи куплені по садівничій книжці та інших документів ними немає.

Їм пощастити отримати точні координати своїх земельних володінь за рахунок місцевої влади, а не за власні кошти, яких раніше не вистачало на це межування, і далі самим поставити свої ділянки на кадастровий облік (отримати кадастровий паспорт - КПЗУ).

Є й інші ситуації, коли межування (тим більше не за свої гроші!) необхідне. У багатьох документах на землю (кадастрових паспортах), що є підтвердженням постановки ділянок на державний кадастровий облік, характеристики ділянок, по суті, не описані, вказується, наприклад, що межі ділянки на місцевості не встановлені та потрібне їх уточнення примежування. Така сама проблема характерна і для земельних ділянок, зареєстрованих за «дачною амністією» без встановлення їх кордонів.

Чим зазвичай загрожує такий стан справ? - Тим, що більш спритні сусіди, які приступили до оформлення своїх ділянок, зможуть мимоволі або спеціально забрати частину території «дрімлого» горе-власника, якому відстояти свою землю після того, що сталося, буде дуже і дуже складно, навіть якщо на захопленому в нього всього лише розумінні, а не за документами, шматку землі виявиться споруда. Була б обмірена ділянка, були б точні її межі, були б вони зареєстровані, проблема б і не виникла. От і виходить, як у приказці, «якби та якби».

Інших власників, у чиїх інтересах мати результати межування, можна поєднати до групи «спорщиков». Це і сусіди, що воюють між собою за кровні п'яді, і ті, що залишилися незадоволеними результатами муніципальної ревізії земель, наприклад, коли замість 10 соток, зазначених у КПЗУ, вийшло 9.6 соток після обміру, що, як відомо, тягне за собою невідповідність наявним документам, що встановлюють право. ЄДРП.

Протягом 15 років (максимальний термін) територія залишатиметься спірною. І якщо за цей час сторони конфлікту ні через суд, ні мирними угодами не прийдуть до вирішення питань, до кадастру внесуть координати ділянок, встановлені інженерами під час виконання муніципального замовлення, і кордони автоматично вважатимуться узгодженими. Спробувати заперечити такий результат можна буде лише у судовому порядку.

Про плюси та мінуси масового кадастрового обліку

Власники «віртуальних» ділянок - тих, у яких межі не визначені, поки не почуваються потерпілими, адже сам собою розмір ділянок не зміниться, та й податками вони не обтяжені… дотих пір, поки влада не виконає комплексних кадастрових робіт.

Чи варто, як і раніше, спокушатися своєю безхмарною ситуацією, чи вже час діяти?

З однієї строни, оформлення ділянки за свій рахунок, не таке райдужне, як безкоштовне отримання від муніципалітету відомостей про його межі, але, з іншого боку, можна зареєструвати їх безперешкодно і без можливих суперечок, поки в Держкадастрі немає відомостей за межами таких самих “нереальних” ” сусідніх наділів.

А якщо за муніципального обміру будуть допущені неточності, про які вже сказано вище в цій статті, коли зміни по одній ділянці викличуть необхідність виправлення кордонів за іншими? Тоді проблема стане неминучою та справді затратною.

Існує ще й теоретично ймовірний ризик того, що обміри влади так змінять межі ділянки, на яку хоч і є документи, але немає відомостей про неї в державному кадастрі, що вона «зіллється» із землею загального користування або муніципальною, яка має чіткі встановлені кордони. В цьому випадку результати комплексних кадастрових робіт переглядатись не будуть і в судовому порядку довести свою правоту не вийде.

Є й така ще обставина, як самостійні дії Кадастрової палати, без участі власників, щодо виправлення помилок у межах земельних ділянок, призначених для ІЖС, ведення ЛПГ, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного будівництва.

Ця обставина позбавить власників можливості прирізання кордонів ділянок у розмірі не вище ніж на 10%, оскільки виправлення помилок у межах, яке проведе Кадастрова палата, не може бути більш ніж на 5% від попередньої площі ділянки, раніше зареєстрованої у Державному кадастрі нерухомості. До речі, перед рішеннямЗавдання по прирізці непогано ознайомитися із встановленими граничними розмірами ділянок.

Власник ділянки протягом 6 місяців повинен або погодитись з отриманим варіантом, або виявити свою незгоду. Якщо ні того, ні іншого він не зробить, помилка буде виправлена без його згоди і дільниця виявиться поставленою на облік за результатами роботи Кадастрової палати.

Про нові вимоги до професіоналізму кадастрових інженерів

Всім відомо, що без підпису кадастрового інженера не відбудеться жодна угода купівлі-продажу нерухомості.

Кадастрові інженери готували і готуватимуть надалі документи на земельні ділянки. Результати їх роботи - майбутні кадастрові паспорти та свідоцтва на право власності, одержати які прагнуть усі власники.

На сьогоднішній день налічується близько 32000 таких фахівців, але ці лави держава планує «прорідити», щоб відсікти неефективних і позбутися непрофесіоналів, які так чи інакше затесалися у “свята святих” держави та кожного власника землі, на якій він будує дім і виховує дітей.

Крім цього, з метою захисту громадян від майбутніх кадастрових помилок для кадастрових інженерів буде введено обов'язкове страхування професійної майнової відповідальності на суму приблизно 5 млн. руб.

Висновок

Недосконалість практики формування земельних ділянок, що склалася, і постановки їх на кадастровий облік призвела до «сповзання» і «плинності» їх кордонів. Ситуація призвела до численних непростих земельних позовів та роздратів між власниками земель.
Огріхи земельного законодавства дозволили багатьом власникам ухилитися від сплати податків, що поповнюють бюджет кожного регіону, та найчастіше – до використанняділянок не за їх призначенням, самовільним захопленням неврахованих вільних земель на територіях муніципалітетів.
«Дачна амністія» та Земельна реформа 2015 року, за своєї позитивної спрямованості на спрощення реєстрації об'єктів, натомість створили величезний «тимчасовий люфт» у процесі фіксації прав на них, що знову-таки викликало державні недоїмки з податків.

Чи допоможе виконання комплексних кадастрових робіт із уточнення кордонів земельних ділянок за ініціативою муніципалітетів покаже час. Ясно поки що одне: муніципали мають розгребти купу документів, щільно зайнятися межами ділянок, великих і малих територій, у тому числі сумбурними кордонами населених пунктів, знайти власні або отримати з бюджету необхідні кошти.