Північне тяжіння
Північні райони та передмістя Петербурга давно залучають забудовників та майбутніх мешканців. За даними аналітиків, тільки в межах міста продається 1,5 млн кв. м у 114 житлових комплексах.
І, незважаючи на вичерпаність земельних ресурсів та нестачу соцоб'єктів у проектах КОТ, ця частина Петербурга продовжуватиме користуватися великим попитом, упевнені експерти.
За словами старшого консультанта департаменту консалтингу компанії Colliers International у Петербурзі Любави Пряникової, північ міста характеризується точковим будівництвом у районах, що склалися, і масовою комплексною забудовою неосвоєних територій. «Активно забудовується територія біля станції метро «Парнас», проспект Блюхера, захід Приморського району, район станції метро «Дев'яткіне», сел. Муріне. Ведуться точкові забудови біля станцій метро "Питома" та "Піонерська", - перерахував місця активного будівництва керівник міжрегіональної житлової програми "Переїжджаємо до Петербурга" Микола Лавров.
Території поблизу станції метро "Парнас" та околиці Приморського району в основному забудовуються житловими комплексами економ-класу з "легкою претензією на комфорт-клас", повідомив генеральний директор ДК "УНІСТО Петросталь" Арсеній Васильєв. «Забудова вільних лакун у облаштованих кварталах сьогодні йде вкрай мляво, проектів небагато, і північ міста не є винятком. Але якщо вони все ж таки з'являються, то позиціонування йде на сегменти комфорт-або навіть бізнес-класу», – сказав Арсеній Васильєв. За даними генерального директора компанії New-flat.com Ольги Добриніної, у Калінінському, Приморському та Виборзькому районах переважає житло комфорт-класу, у Курортному – преміум- та бізнес-класу.
Будівництво на будівництві
У Парголово основними забудовниками є«Дальпітербуд» та «Головбуд-СПб». Останній уже кілька років займається масштабним проектом ЖК «Північна долина». Як пояснює заступник генерального директора «Головбуд-СПб» Олександр Лелін, за весь час реалізації в ЖК «Північна долина» введено в експлуатацію вісім черг загальною площею понад 1,7 млн. кв. м. Сьогодні роботи йдуть на 9-й, 10-й та 11-й чергах. Вартість квартири варіюється від 2,2 млн до 6,2 млн рублів.
Ще одним активним забудовником у Муріно є «УНІСТО Петросталь». Починаючи з 2011 року, компанія будує ЖК «Тридев'яткине царство». Це 11 корпусів загальною площею 240 тис. кв. м. Зараз на етапі будівництва знаходяться 7-й, 8-й та 9-й корпуси. Компанія збудувала дитсадок на 240 місць, на етапі проектування знаходиться школа на 550 місць.
Крім того, у північних передмістях Петербурга - Муріно, Дев'яткіно та Буграх - будівництвом займаються "Лідер Груп", "ЦДС", "Мавіс" та Normann.
Не залишила без уваги Приморський район і «Група ЛСР». Біля Фінської затоки компанія будує комплекс бізнес-класу «Три вітри», площею 54 тис. кв. м. Його планується здати у 2018 році. Ще один проект "Групи ЛСР" - житловий комплекс "Шуваловський", класу "мас-маркет". До складу комплексу входять 24 будинки на 8627 квартир, розташовані на перетині Парашютної вулиці та Шувалівського проспекту. Перші п'ять будинків готові на 70%.
"Група ЛСР" також реалізує проекти в Калінінському районі. Це три комплекси класу "мас-маркет": "Калина-парк 2" (102 тис. кв. м), "Калейдоскоп" (117 тис. кв. м) та CINEMA (68,5 тис. кв. м). Усі вони знаходяться неподалік станції метро «Лісова», терміни здачі об'єктів варіюються між 2017 та 2019 роками. Також на проспекті Блюхера ведуть будівництво компанії «ЦДС» та «Росбудінвест».
Серед забудовників Виборзького району– компанія «Будівельний трест», яка зводить ЖК «Листяний». Перша черга комплексу була здана наприкінці минулого року, решта намічена на IV квартал поточного року. Загальна житлова площа комплексу складає 75 тис. кв. м. Він включає 12 житлових секцій висотою від 9 до 25 поверхів. За словами директора з продажу "Будівельного тресту" Сергія Степанова, ціна на квартири першої черги починається від 100 тис. рублів за кв. м.
Ще один проект "Будівельного тресту" - ЖК "Пляж", розташований на північному заході міста, в Сестрорецьку. Це будинок на 217 квартир із підземною автостоянкою, який буде введено в експлуатацію у IV кварталі 2017 року. Вартість "квадрату" в комплексі починається від 92,5 тис. рублів.
Явні плюси
На думку Олександра Леліна, до переваг проживання північ від міста можна віднести сформовану житлове середовище, добре розвинену інфраструктуру (насамперед, торгову), зручні виїзди як у центральні райони Петербурга, і за місто з допомогою КАД і ЗСД. «Тут розвиненіша мережа метрополітену, що є ключовим чинником в оцінці рівня транспортної забезпеченості», – вважає Арсеній Васильєв.
Також експерти ринку в один голос вказують на велику кількість зелених зон, які завжди приваблюють покупців. Йдеться про Шуваловський і Питомий парки, Парк 300-річчя Санкт-Петербурга, Ново-Орлівський лісопарок, Юнтолівський заказник і парк Соснівка.
Микола Лавров повідомив, що серед учасників програми «Переїжджаємо до Петербурга» житло на півночі міста має підвищений попит: «Порівняно з півднем, де зосереджені промислові підприємства, на півночі подібні об'єкти розташовані найчастіше за КАД. З іншого боку, Приморський район поступово стає діловим центром Петербурга. Цьому сприяєбудівництво «Лахта-центру», яке позиціонується як «найвищий у Європі хмарочос».
Спірний потенціал
Ще одна проблема півночі – звалища. Мешканці нових кварталів Приморського району неодноразово скаржилися на неприємний запах. Особливо він посилюється в районі перетину Комендантського проспекту та КАД.
З приводу високої транспортної доступності начальник відділу продажів ЗАТ «БФА-Девелопмент» Світлана Денісова зі своїми колегами не згодна: «На півночі міста будівництво вийшло за межі міської межі, у найближчі передмістя, у «ЗАКАДДІ», де проблеми транспортної доступності стоять дуже гостро. Транспортна ситуація залишається напруженою і у районах, де є метро. Там висока щільність населення і міська дорожня мережа, яка складалася протягом другої половини XX століття, не відповідає сучасному рівню автомобілізації».
Більше того, Світлана Денісова, посилаючись на статистичні дані, повідомила, що північ наближений до вичерпання земельного ресурсу. Однак Любава Прянікова говорить про інше. «Зони, що освоюються зараз, на півночі міста мають досить великий потенціал для девелопменту. Крім того, тільки починають освоюватися Бугри та більш віддалені локації, розвиток яких став можливим завдяки Новоприозерському шосе – Містолове (ЖК Mistola Hills та EcoCity, девелопер холдинг RBI), Скотне (ЖК Yolkki Village, забудовник ТОВ «Гранд-Буд»), Агалатово (ЖК "Шотландія", девелопер Navis Development Group). Нові житлові комплекси як на півночі, так і на півдні міста будуть затребувані покупцями завдяки непоганому рівню розвитку транспортної інфраструктури», – сказала вона.
Цифра
1,9 млн рублів - мінімальна вартість квартири на первинному ринку півночі Петербурга
Ставки на ринку іпотеки продовжують бити рекорди. Кредит за спільними програмами банків із забудовниками сьогодні можна взяти під рекордні 7,4% річних.
У середньому відсоткова ставка по іпотеці на ринку житла, що будується, варіюється в межах 12,95-14,25%. За програмою із державною підтримкою кредит можна взяти під 11,3-12%. У більшості банків ставка за іпотекою з держпідтримкою фіксована і не залежить від способу підтвердження доходу, наявності зарплатної картки у банку, великого початкового внеску. Відмова від страхування найчастіше збільшує ставку.
Якщо скористатися «акційними пропозиціями», то позикові кошти, на перший погляд, можуть коштувати значно дешевше. Практично всі великі банки, що працюють на ринку іпотеки, мають сьогодні програми із забудовниками. І вартість кредитів за ними помітно нижча. «Рівень процентних ставок у кожного свого банку. Найнижчі ставки пропонуються в рамках спільних програм із забудовниками, які і субсидують різницю між ринковою та маркетинговою процентною ставкою», – пояснює Ірина Зуєва, керуючий директор з іпотеки філії «ВТБ 24» у Санкт-Петербурзі.
Забудовник компенсує банку втрати доходу
Схема взаємодії банку та забудовника за акційною ставкою найчастіше детально не описується на сайтах партнерів, але якщо звернутися до них безпосередньо, то виявиться, що умови далеко не такі вигідні. Зазвичай декларована ставка діє перший рік, а далі становить стандартні 12%. "Цього вдається домогтися за рахунок виплати забудовником банку втрат доходу за перший рік", - пояснює Катерина Синельникова, керівник бізнесу "Іпотечне кредитування" банку "Санкт-Петербург". «Так що, багато хто зпрограм призначено лише для досягнення одного результату – щоб клієнт звернувся за консультацією», – додає вона.
Тому, якщо звернутися до банку, виявляється, що ціна квартири стає вищою. До неї закладається сума відшкодування забудовником банку втрат доходу. В іншому банку цю квартиру запропонують за вищою ставкою, але за менш високою вартістю. Пайовик ставиться перед вибором: або низька ціна квартири та стандартна ставка або вища ціна квартири та знижена ставка. Проте, як зазначає заступник керуючого філією «Абсолют Банку» у Санкт-Петербурзі Марія Батталова, всі програми мають великий попит – клієнти можуть обрати об'єкт нерухомості з великої бази пропозицій.
Банк знижує ставку
Другий вид акцій полягає в тому, що банк знижує ставку за власною ініціативою і власним коштом, але дає таку ставку обмеженій кількості партнерів (зниження ставки при цьому дуже незначне, на 0,4-0,6% від ставки при держпідтримці). Промзв'язокбанк, наприклад, пропонує для своїх ключових партнерів-забудовників ставку 11%. Це такі забудовники, як ГК "Легенда", "СПб Реновація", "Літак ЛО", "Північне місто", "Поліс Груп", Seven Suns і "Лідер Груп".
«Глобекс Банк» видає іпотеку зі ставкою 9,9% на об'єкти «Главбуду СПб» та «СПб Реновації», від 8,% – на об'єкти «Поліс Груп» та 9,9% – на об'єкти «Росбудінвесту» (ЖК «Стара» Фортеця»). Однак у ЖК «Стара фортеця» використання акційної ставки змінює вартість об'єкта. Ціни на квартири за такою ставкою будуть вищими, ніж ціни при продажу за живі гроші.
Акційна ставка забудовника «СПб Реновація» не всі об'єкти формується однаково. Так, у ЖК «Живи у Рибальському!» зі ставкою 9,9% можна придбати лише трикімнатніквартири, у ЖК «Стереос» – дво-, три- та чотирикімнатні. Проте за іпотеки покупець купує квартиру без знижки, тобто за базовою ціною. Таким чином, клієнт знову вибирає або знижку на об'єкт, але зі стандартною ставкою, або знижену відсоткову ставку, але з розрахунку від базової ціни.
"Акційні ставки ми часто називаємо "маркетинговими", оскільки вони дозволяють підвищити потік клієнтів, але в економічному плані - це зниження ставки за рахунок вартості квартири", - говорить генеральний директор ТОВ "Перше Іпотечне Агентство" Максим Єльцов. Співвідношення «дзвінок/угода» за маркетинговими ставками помітно нижче, ніж при дзвінках за стандартною ставкою кредитування, – зрозумівши, що ціна квартири буде вищою, клієнти нерідко розчаровуються. Але, по-перше, маркетингова ставка суттєво збільшує потік дзвінків від іпотечних покупців (а їх 40-60% від загальної кількості покупців в економ- та комфорт-класі), по-друге, банки та забудовники останнім часом суттєво «модернізували» своє взаємодія за акційними програмами та економія за рахунок зниження ставки у періоді 3-6 років компенсує позичальнику початкове підвищення ціни.
Позитивна динаміка
У будь-якому випадку іпотека на первинному ринку сьогодні є найбільш вигідною, зазначають експерти. І це стає головним драйвером первинного ринку. Зі статистики регіонального управління Росреєстру випливає, що кількість зареєстрованих договорів участі в пайовому будівництві в Петербурзі за дев'ять місяців 2016 року зросла на 46,6% до аналогічного періоду минулого року - до 40 392.
Цифра
в середньому починається іпотечна ставка на ринку житла, що будується