Робимо з однієї квартири 2 однокімнатні та здаємо

Детальні кейси щодо використання цієї ідеї на практиці можна знайти на сайті Клубу інвесторів «Територія інвестування».

Актуальність ідеї

Один з найважливіших принципів будь-якого інвестора в нерухомість полягає в розподілі великої площі на кілька дрібних. Здача двокімнатної квартири буде не такою рентабельною, тому що різниця орендою вартості однокімнатної квартири невелика. А от якщо зробити з двійки дві однокімнатні, то збільшити кінцевий дохід від здачі їх в оренду можна майже вдвічі.

Квартири-студії користуються у сучасних українців найбільшим попитом. Високі ритми життя змушують людей багато працювати, проводити зовсім небагато часу вдома. Тому й площі для проживання потрібні невеликі. Головне, щоб у квартирі було все необхідне:

місце для сну та відпочинку;
ванна кімната;
кухня;
меблі (диван, стіл, стільці, шафа);
практичний, але недорогий ремонт.

Розділяючи двокімнатну квартиру на дві однокімнатні, потрібно просто дотримуватися цих принципів, і тоді знайти орендарів буде нескладно.

Однокімнатні квартири цікавіші ще й через їхню високу ліквідність. Таку нерухомість легко здати в оренду чи продати. А ось двокімнатна квартира нехай і коштує не набагато більше однокімнатної, зате має менший попит. Молодь вважає за краще жити в маленьких приміщеннях за невисоку плату.

Перепланування квартири: з якими труднощами можна зіткнутися?

Для здійснення вищезазначеної ідеї краще купувати квартиру в новобудові. Це дозволить наперед вибрати планування майбутньої нерухомості. Краще купити просто коробку під квартиру, а зведенням внутрішніх стін зайнятисясамостійно.

Вільне планування дозволить зонувати квартиру самостійно, але дотримуватися встановлених вимог все одно доведеться. Інакше узгодити зміни з БТІ не вдасться.

Найбільше сумнівів та питань виникає через необхідність будівництва двох кухонь та санвузлів. Щоб дії власника нерухомості були правомірними, необхідно враховувати чимало нюансів.

Як правильно звести санвузли?

українське законодавство припускає розміщення санвузлів виключно над нежитловими приміщеннями. Виходить, що потрібно буде дивитися, де розташовані кімнати у сусідів знизу. Тому виходи зі становища можуть бути такими:

Купівля квартири на 1-му поверсі. Так як внизу знаходиться підвальне приміщення, то і розміщувати санвузол можна будь-де.
Розміщення другого санвузла в коридорі. У цьому випадку туалет буде розміщений над коридором сусідів, а отже, над нежитловим приміщенням.

Є ще одне питання – проведення каналізації. З установкою труб для води проблем не буде, тому що вони можуть бути розташовані будь-де. А от каналізацію провести в іншу частину кімнати буде проблематично через необхідність робити ухил розміром 5 см на 1 м довжини труби. Таке розміщення доставлятиме мешканцям незручності. Щоб позбавитися проблеми, можна вибрати одне з наступних рішень:

Якщо квартира розташована на 1 поверсі, то каналізацію можна провести через підвал. Попередньо потрібно буде отримати дозвіл у ЖЕКу або обслуговуючій організації.
Придбати каналізаційний насос, що утворює тиск у вихідній трубі. Такий пристрій рухатиме стоки без нахилу самої труби. Каналізацію в цьому випадку можна буде розташувати будь-де,навіть у стелі. Вартість такого насоса - 30 000 рублів і вище, якщо необхідний прилад, що працює при температурі 80 0 С. Якщо температура стоків не буде перевищувати 40 0 С, то насос можна купити в 5 разів дешевше.

У ванній кімнаті потрібно розмістити унітаз, раковину та душову кабіну або піддон. Все це цілком реально вмістити на 2 м2.

Правильне розміщення кухні

Використання газу в квартирах допустиме лише у спеціально відведених приміщеннях. Плита не може стояти у житловій кімнаті. Тому клапан на газову трубу краще встановити відразу, а для майбутніх мешканців купити електричні плити або мікрохвильові печі. Від цього житлова кімната не стане кухнею.

Окреме приміщення для кухні не знадобиться, досить виділити місце для холодильника, електронної плитки, пральної машинки в кімнаті. Таке розташування дозволяє назвати квартиру студією.

Узгодження з БТІ

Головна складність у проведенні перепланування полягає у погодженні змін, що вносяться з БТІ. Перед походом до інспекції потрібно буде скласти план майбутніх квартир. Просто намалювати його не вийде. За допомогою потрібно буде звертатися до спеціального сертифікованого центру. Там не лише допоможуть скласти план відповідно до всіх вимог, а й дадуть поради щодо процедури узаконення перепланування.

Скласти план майбутнього перепланування можуть лише ті компанії, які мають допуск СРО.

Тривалість складання перепланування – до 3 днів. Вартість роботи - від 10 000 рублів.

Починати роботи можна буде після отримання дозволу від Міжвідомчої комісії. Тільки після цього ухвалюється рішення про узаконення перепланування. За підсумком власник нерухомості отримує на рукивідповідний акт, з яким необхідно звернутись до Кадастроової палати.

На свій страх і ризик людина може зробити незаконне перепланування. Але у разі виявлення несанкціонованих змін у квартирі, доведеться повертати все у вихідний стан.

Підрахунок витрат

Купівля холодильників, електричних плит, пральних машин, мікрохвильових печей, столів, стільців, диванів вимагатиме вкладень у розмірі ще 120 000 рублів.

На складання плану перепланування та різні погодження піде ще близько 30 000 рублів.

Загальна сума витрат:

1850000 рублів.

На ремонт та обладнання двокімнатної квартири пішло б на 150 000 рублів менше.

Якщо потрібної суми на купівлю квартири в інвестора немає, йому доведеться брати іпотеку в банку. Розрахуємо суму переплати з базовими умовами:

Вартість нерухомості	1 500 000 рублів
Початковий внесок	150 000 рублів
Сума кредитних коштів	1350000 рублів
Відсоткова ставка	11% річних
Термін кредитування	10 років
Сума щомісячного платежу	18 600 рублів
Розмір переплати	880 000 рублів

При оформленні кредиту до суми витрат може додатись ще 880 000 рублів. Тоді підсумкова сума витрат складе 2730000 рублів.

Можна розглянути варіант дострокового погашення іпотеки. Відповідно до ФЗ «Про іпотеку» банки не мають права заборонити клієнту повернути взяті в борг гроші раніше за встановлений термін. Позичальнику не тільки не доведеться платити додаткові комісії та відсотки, але вінще отримає можливість перерахувати переплату за кредитом відповідно до терміну фактичного використання банківських коштів.

Рівень доходів та термін окупності

Тепер же визначимося, наскільки вигідніше здаватиме 2 однокімнатні, а не 1 двокімнатну квартиру.

2-кімнатна квартира	Дві 1-кімнатні квартири
Щомісячна вартість оренди	14 000 рублів	10 000 * 2 = 20 000 рублів
Дохід з урахуванням плати за іпотекою	- 4 600 рублів	1400 рублів
Річний дохід	14 000*12 = 168 000 рублів	20 000 * 12 = 240 000 рублів
Сума витрат	2580000 рублів	2730000 рублів
Термін окупності з урахуванням іпотеки	2580000 / 168000 = 15, 4 років	2730000 / 240000 = 11,4 років
Термін окупності при купівлі квартири за власний кошт	1700000 / 168000 = 10,1	1850000 / 240000 = 7,7 років

Виходить, що за рахунок додаткового інвестування в квартиру всього 150 000 рублів можна знизити термін окупності на 4 роки при оформленні іпотеки та на 2,4 року при використанні власних коштів.

За бажанням можна здавати таку квартиру не помісячно, а подобово. Тоді прибуток може виявитися вищим ще в 1,5–2,5 рази.

Підведемо підсумки

Переробка двокімнатної квартири у дві однокімнатні – справа, безумовно, прибуткова. Але за її здійснення може виникнути чимало складнощів: додаткові витрати, необхідність узгодження змін у плануванні, пошук двох орендарів замість одного. Натомість на виході підприємецьзможе швидше повернути вкладені кошти та почати отримувати стабільний пасивний дохід від нерухомості.