Ще раз про таунхауси - Всі котеджні селища
Заміське будівництво Підмосков'я розвивається стрімкими темпами. Багато людей хочуть жити на природі, не відриваючись при цьому від усіх принад цивілізації. Таким чином, якщо є попит, значить буде і пропозиція. Справді, на заміському ринку нерухомості працює багато будівельних фірм. Зведення котеджів нині є дуже привабливим сектором економіки. За останні роки найдинамічніший розвиток отримали такі формати заміської нерухомості як котеджі та таунхауси. Цікаво, що котеджів будується більше, ніж таунхауси, хоча затребувані населенням більше все-таки таунхауси. Але останнім часом така динаміка почала поступово змінюватися і девелоперські компанії все більше власних коштів витрачають на проекти зведення таунхаусів, як на більш швидкий до реалізації товар.
Загалом таунхауси є дво- або триповерховими будинками, які отримали вертикальну розбивку на кілька секцій-квартир. Кожна така секція має окремий вхід, гараж та невелику ділянку землі. Таунхауси зазвичай знаходяться в організованих селищах зі своєю інфраструктурою. Такі будинки можна зустріти сьогодні на різній відстані від МКАД і практично на всіх напрямках від столиці, незалежно від їхньої престижності. За ціновим діапазоном їх зазвичай відносять до житла економ-класу. Мешканцями таунхаусів, як правило, виявляються активні, енергійні люди, які опікуються своїм здоров'ям, але не хочуть відмовлятися від переваг міського життя. Велика ділянка землі їх не приваблює, та й великий особняк також. Такі люди хочуть отримати чисте повітря, красиву природу навколо, а також хороші дороги та охорону. Таунхауси схильні до спілкування і дружби з сусідами і не дуже підходять самітникам і тимлюдям, які хочуть повністю захистити своє життя від чужого впливу.
Якщо порівнювати за основними характеристиками такі два види заміського житла як котеджі та таунхауси, можна отримати наступну картину. При однаковій площі селища, ясна річ, таунхаусів можна розмістити більше, ніж котеджів, так як і площа будинку, і площа ділянки у таунхаусів менше, ніж у котеджів. Таким чином, котеджне селище нараховує зазвичай менше будинків, ніж селище, що складається з будинків. У середньому площа землі, розташованої біля котеджу, становить близько 25 соток. Тоді як площа земельної ділянки при таунхаусі в середньому становить лише 3 сотки. Практично останній показник менший за попередній у вісім разів.
Типовий будинок у котеджному селищі має зазвичай площу 400 квадратних метрів, а квартира в таунхаусі займає площу в середньому 200 квадратних метрів, тобто площа останнього з названих форматів житла рівно вдвічі менша, ніж у його окремого брата.
Ця ситуація відповідно позначається на ціновому діапазоні об'єктів заміської
нерухомості. Відповідно до даних аналітичних служб будинку в котеджних селищах продають у середньому вдвічі-втричі дорожче, ніж таунхауси. Якщо говорити про ціну, то в принципі середньостатистичний котедж в даний час за ціною дещо вищою від ціни середньостатистичної московської квартири. Але необхідно врахувати, що при придбанні котеджу до його вартості входитиме досить велика земельна ділянка. А для стандартного будинку великого земельного наділу не потрібно. Тому якщо у людей виникає бажання перебратися жити у комфортні умови за місто, продавши при цьому московську квартиру, то швидше за все їм без доплати вдасться придбати лише будинокформат таунхаус.
Для людей, які досить ощадливо витрачають свої кошти, таунхауси привабливі ще й тим, що в процесі експлуатації квартири вони вимагають набагато менших щомісячних коштів для підтримки будинку в хорошому функціональному стані. Якщо брати до уваги знову середні показники, то власник котеджу приблизно вдвічі більше платитиме щомісячних експлуатаційних витрат, ніж власник секції в таунхаусі. Все це призводить до того, що ціни на житло типу таунхаус зростають навіть швидше, ніж на котеджне житло. Така ринкова ситуація зумовлена тим, що попит на товар обганяє кількість запропонованих для реалізації варіантів такого виду житла економ-класу.
При аналізі ринку заміських новобудов можна звернути увагу на той факт, що в даний час пропозицій котеджів приблизно в 2,5 разів більше, ніж будинків формату таунхаус. Насамперед це пояснюється тим, що працювати з товаром, який коштує дорожче вигідніше для підприємців, оскільки прибуток з обороту прямо пропорційно збільшуватиметься вкладеним у проект грошовим коштам та обсягом роботи. Обсяг ринку заміського котеджного будівництва у вартісному вираженні в даний час при порівнянні з ринком будинків приблизно в 5,8 разів більше.
На розвиток ринку заміської нерухомості впливають чимало чинників, які у свою чергу безпосередньо визначають прибутковість будівництва не дорогого заміського житла. Так високі темпи зростання цін на земельні ділянки, особливо в межах 40-60 км від МКАД, спонукають забудовників орієнтуватися на житло еліт- та бізнес-класу. Адже будинки економ-класу на дорогій землі будувати просто не вигідно. Часто будівництво таунхаусів здійснюється як би навздогіносновного проекту котеджного селища
Щоб забезпечити безпеку та комфортність мешканцям заміських будинків, необхідна
гарна охорона та інфраструктура селища. Зрозуміло, що для цього потрібні додаткові і не маленькі гроші. Всі витрати на утримання охорони та об'єктів інфраструктури лягають тягарем на власників будинків у цьому селищі. Платежі зазвичай бувають разовими та щомісячними. Це можуть собі дозволити лише люди з високим рівнем доходів, до яких належать мешканці дорогих особняків, а не власники секцій у таунхаусі. Отримання додаткового прибутку від будівництва та утримання об'єктів інфраструктури, таким чином, також спонукає до забудовників працювати з проектами дорогих будинків.
Девелоперські компанії почали б більше відповідати на потреби людей про недорогі будинки типу таунхаус, відмовившись від більш прибуткових котеджів, якби на ринку дорогих будинків спостерігалося серйозне затарювання, простіше кажучи, побудоване житло еліт-і бізнес-класу було б важко продавати. Але в даний час, хоча ринок і відчуває певну частку затарювання елітними будинками, житло такого рівня все ж таки реалізується. Можливо, це відбувається не так швидко як кілька років тому, але, треба сказати, що особливих проблем зі збутом у забудовників не виникає.
За оцінкою фахівців у Московському регіоні зараз проживає приблизно 60 тисяч, так званих, доларових мільйонерів, тож орієнтація на таку найбільш платоспроможну групу населення є не без ґрунтовної. Крім того, конкуренція на ринку заміської нерухомості, звичайно ж, є, але вона не відноситься до розряду жорсткої, що сприяє тому, щоб фірми-забудовники не бралися за перший же проект, а аналізували вигідність своєї роботи. Всі ціперераховані вище фактори сприяють тому, що існує великий незадоволений попит в секторі житла економ-класу, до яких зазвичай відносять об'єкти вартістю до $250 тисяч.
Аналітики заміського ринку нерухомості вже багато років поспіль прогнозують бум будівництва таунхаусів. Але на практиці хоча цього не відбувається, кількість збудованих будинків такого формату все ж таки з кожним роком збільшується. Мало того, частка об'єктів економ-класу в планах практично кожної будівельної компанії, що працює на цьому ринку, з роками продовжує тільки збільшуватися. В даний час спостерігається підвищений попит на невеликі секційні будинки, що знаходяться недалеко від Москви. Однак, як ми побачили, будівництво таких будинків дуже вигідне для потенційних покупців, але не дуже вигідне для девелоперських компаній. Можна все ж таки сподіватися, що ринкова система з її девізом "попит народжує пропозицію" все ж таки відгукнеться на подібні потреби людей. Як насправді далі розвиватиметься ринок заміського будівництва будинків типу таунхаус покаже нам із вами лише час.