Що чекає ринок нерухомості у 2016 році

Практикуючий атестований ріелтер, що працює на ринку нерухомості Білорусі, розмірковує про коректність експертних прогнозів та способи маніпулювання свідомістю покупців та продавців.

Топ-лист питань, які ставлять ріелтерам продавці, покупці нерухомості і не тільки, зазвичай виглядає так:

Скільки коштує моя квартира? / Чи можу я купити за свої гроші таку квартиру?
Чому ваші послуги коштують стільки?
Що із ринком зараз? Що з ним буде через день, тиждень, місяць, рік (потрібне наголосити).

Останнє питання цікавить всіх, від директорів агентств нерухомості, девелоперів, інвесторів, і до людей, у яких з нерухомості хіба що Москвич 412. Особливо жага дізнатися відповідь на це питання загострюється в періоди кризи. І це зрозуміло, у когось на кону коштують тисячі доларів, а в деяких мільйони.

Як відомо, попит породжує пропозицію.

Ви хочете прогнозів? Їх є в мене.

Упевнений, саме такий мотивчик починає наполегливо крутитися в голові у дуже багатьох, чи то ріелтери, агенти, журналісти, чи ті ж забудовники.

Одночасно з'являється багатоголоска думок, висновків, оцінок експертів. Тут хто на що здатний. Все залежить від ступеня уяви та відчуття власної важливості конкретного проголошувача.

Але, бережіться лжепророків, які приходять до вас в овечому одязі, а всередині суть вовки хижі.

Згадуючи 2011 рік з його девальвацією майже в 200%, і порівнюючи його з поточною кризою, я чітко бачу, що дуже багато зацікавлених осіб за допомогою інтернет-порталів, ЗМІ та журналістів використовували та використовують експертні оцінки тапрогнози як інструменти маніпулювання поведінкою учасників ринку нерухомості

З'являються статті формату «ринок нерухомості припинив зниження на думку директора агентства нерухомості «Покемон», «незалежний експерт прогнозує зростання цін» тощо. І це при тому, що з початку 2015 року ми спустилися з діапазону середньої ціни пропозиції 1700-1800 доларів США за квадратний метр до 1300-1400, при цьому з місяця на місяць динаміка негативна. Грубо кажучи, людина, яка наприкінці 2014 року вистачала коштів на купівлю середньої однокімнатної квартири в Мінську, зараз цілком може собі дозволити середню двокімнатну квартиру за ті ж гроші. І багато покупців, бачачи цю ситуацію, зайняли вичікувальну позицію (а раптом ще вигідніше стане). Це не могло не вдарити з продажу як більшість агентств, так і більшість забудовників. Саме в такий момент дуже доречно починають з'являтися «правильні» прогнози та оцінки.

Поясню. Може здатися, що таке маніпулювання очевидне, і на нього ніхто не відреагує, але я особисто неодноразово переконувався у протилежному. Справа в тому, що недосвідчених продавців і покупців зовсім не мало, і вони піддаються на такі хитрощі. Як результат, якась невелика кількість покупців під впливом прогнозів і думок роблять покупки. Але набагато більш отруйний ефект ці "замовні" прогнози роблять на значну частину продавців нерухомості, які співпрацюють із агентствами з продажу своїх квартир. Ні для кого не секрет, що багато продавців спочатку не зовсім правильно оцінюють власне житло, і завдання агента, крім іншого, допомогти своїм клієнтам зрозуміти правильну ринкову вартість нерухомості. Часто, коли агент вжив усіх необхідних заходів для продажу квартири, залишається лише знизитивартість, щоб угода відбулася. І ось такий продавець прочитав чи почув по радіо думку «експерта», який сказав, що ціни зростатимуть. І він відмовляється прислухатися до рекомендацій щодо зниження ціни від свого агента. У кращому випадку угода зупиниться, у гіршому – час буде втрачено, і продавець взагалі не зможе вирішити своє житлове питання.

Безумовно, не всі оцінки ринку є зловмисними. Але я хочу поставити вам одне запитання.

Звідки хтось із ріелтерів, експертів та інших знають що відбуватиметься з цінами та кількістю угод на ринку нерухомості хоча б через 3-4 місяці, чи півроку? А що буде за рік? У розвинених західних економіках такі оцінки дають серйозні інститути чи міжнародні консалтингові компанії, деякі з яких існують понад сто років. Можливо, хтось провів такого роду та якості дослідження для наших ріелтерів та експертів ринку Білорусі? Дуже сильно у цьому сумніваюся. Ці прогнози - просто приватні думки, або навіть припущення окремих осіб про майбутнє становище найскладнішого явища – ринку нерухомості, який у свою чергу пов'язаний із ще більш складними та взаємозалежними економічними та політичними станами нашої країни та світу в цілому.

По суті, ці прогнози нічим не відрізняються від пророцтв сліпої баби Ванги. Вони можуть бути цікавими як думка або як художній твір, але і тільки.

А до чого тут Чорний лебідь?

Я зараз читаю книгу “Антихрупність” Нассима Талеба, американського економіста, який вивчає вплив випадкових та непередбачуваних подій на світову економіку та біржову торгівлю. У своїй книзі Талеб говорить про непередбачувані та нерегулярні події величезного масштабу, що тягнуть за собою важкі наслідки, і називає їх Чорними лебедями. Хто мігпередбачити події на Донбасі економічні санкції щодо України, що спричинили, у поєднанні з падінням цін на нафту? Наш головний економічний партнер і кредитор вступив у кризу і потягнув нас за собою. А уявіть, наскільки не виправдалися прогнози ринку нерухомості, які робили щодо ринку Криму до його приєднання.

Але як тоді ухвалювати рішення? На що спиратися?

Сам я не будую тривалих прогнозів, орієнтуюсь на поточний стан речей та загальні тренди, розуміючи, що завтра все може змінитися.

Що робити простому продавцю чи покупцю нерухомості? Насамперед думати про свою потребу, про своє житлове питання. Можливо, заручившись допомогою агента або ріелтера, або самостійно постаратися визначити, чи реально зараз цю потребу задовольнити. Купити, продати чи поміняти. Поставте собі питання, наскільки вам важливе це житлове питання, прислухайтеся до себе. І якщо вам він важливий, то дійте тут і зараз.

Хто знає які Чорні лебеді чекають нас завтра чи через півроку?