Узгодження результатів оцінки

Заключним етапом визначення вартості об'єкта нерухомості, що оцінюється, є процедура узгодження результатів, отриманих оцінювачем при реалізації різних підходів і методів (закріплених міжнародними та українськими стандартами оціночної діяльності) щодо одного об'єкта в рамках одного процесу (завдання на оцінку) [20].

Необхідність проведення цієї процедури пов'язана з тим, що в більшості випадків реалізація різних підходів та методів дає неоднакові вартісні результати (іноді різниця у розрахунку ринкової ціни сягає 50 %). Причиною цього є те, що більшість ринків є недосконалими, потенційні користувачі можуть бути неправильно поінформовані, а виробники можуть бути неефективними [12].

Узгодження результатів оцінки- це отримання підсумкової вартості об'єкта оцінки об'єкта шляхом зважування та порівняння результатів, отриманих із застосуванням різних підходів до оцінки [23].

Підсумкова величина вартості об'єкта оцінки- ця найбільш ймовірна величина вартості об'єкта оцінки, отримана як результат обґрунтованого оцінювачем узагальнення результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів та методів оцінки. Вона може бути представлена ​​у вигляді однієї грошової величини, або діапазону найімовірніших значень вартості.

Як правило, один із використаних в результаті оцінки підходів вважається базовим, два інших необхідні для коригування отриманих результатів. При цьому враховується значущість та застосовність кожного підходу у конкретній ситуації. Через нерозвиненість ринку, специфічність об'єкта або недостатність доступної інформації буває, що деякі з підходів у конкретній ситуації неможливо застосувати.

Для узгодженнярезультатів необхідно визначити «ваги», відповідно до якими окремі раніше отримані величини сформують підсумкову ринкову вартість майна з урахуванням усіх значущих параметрів з урахуванням експертної думки оцінювача.

Узгодження результатів, отриманих різними підходами оцінки, проводиться за формулою (27) [15]:

(26)

деСитог.- підсумкова вартість об'єкта оцінки;

ССП- вартість визначена порівняльним підходом;

СЗП- вартість визначена витратним підходом;

СДП- вартість визначена прибутковим підходом;

k1,k2,k3- відповідні вагові коефіцієнти, вибрані для кожного підходу до оцінки.

Щодо вагових коефіцієнтів має виконуватися рівність:

(26)

Вагові коефіцієнти для узгодження отриманих результатів у підсумкову вартість округляються з точністю до 10% (рідше до 5%). Округлення необхідно у зв'язку з тим, що неокруглені ваги породжують у замовника звіту помилкове уявлення про точність отриманого результату.

На основі округлених вагових коефіцієнтів розраховується узгоджена вартість майна, що оцінюється, шляхом множення вартісного результату, отриманого за допомогою кожного підходу, на округлену вагу підходу. Отримане значення у грошових одиницях виміру округляється.

При узгодженні потрібно брати до уваги [18]:

- Повноту та достовірність інформації;

- відповідність процедури оцінки – цілям оцінки;

- переваги та недоліки підходів у конкретній ситуації.

Таким чином, підсумкова величина вартості – це лише найбільш імовірнісна ціна об'єкта власності, що оцінюється.

Серед безлічі методів визначення вагових коефіцієнтівта узгодження отриманих результатів можна назвати такі:

- метод логічного аналізу;

- Метод аналізу ієрархій;

- метод узгодження за критеріями та ін.

Метод логічного аналізуполягає у виборі вагових коефіцієнтів за узгодження результатів оцінки експертно, з урахуванням логічного аналізу, проведеного оцінювачем, з урахуванням всіх значних параметрів. Цей метод найпоширеніший в оціночній практиці [10].

Наприклад, необхідно визначити вартість об'єкта нерухомості, якщо при визначенні вартості оцінювачем було отримано такі результати (табл. 23).

Коментар до результатів: у разі найбільша «вага» (70 %) присвоюється дохідному підходу, оскільки об'єктом оцінки є виробничий будинок, що приносить стабільний дохід. Витратному підходу присвоєно меншу «вагу» (30 %) через те, що витрати на відтворення не завжди відповідають ринковій вартості. Порівняльний підхід не застосовувався, оскільки оцінювачем були знайдено аналогічні об'єкти.

Реалізація методу логічного аналізу

Підхід до оцінки	Отриманий результат, тис. руб.	Ваговий коефіцієнт, частки
Прибутковий	5 300,00	0,7
Витратний	5 800,00	0,3
Порівняльний	-	-
Разом вартість об'єкта оцінки	5 500,00	1,0

Метод аналізу ієрархійрозроблено на початку 70-х років XX ст. американським математиком Томасом Сааті як процедура підтримки прийняття рішень, яку він назвав "Analityc hierarchy process". Автори українського видання переклали цю назву як «Метод аналізу ієрархій» [19].

Цей метод відноситься до класу критеріальних таактивно застосовується нині, зокрема й у оціночної діяльності. У основі методу лежить ієрархічна процедура оцінки альтернатив. Представимо її так [23]:

- Рівень 0: мета – оцінити вагу підходу до оцінки;

- рівень 1: критерії - надійність одержуваних результатів; відповідність цілям оцінки;

- рівень 2: критерії – надійність, зумовлена ​​достовірністю інформації; надійність, обумовлена ​​широкістю інформації.

Кількість рівнів може бути обмежена. Однак при цьому необхідно виконання наступної умови: кожен рівень повинен розкриватися наступним за ним рівнем. Так, наприклад, критерій 1-го рівня «надійність одержуваних результатів» можна розкрити рівнем 2, а рівень 2 має бути розкритий рівнем 3 і т.д. Насправді частіше обмежуються першим рівнем. Наступним етапом реалізації методу аналізу ієрархій стає отримання оцінки кожної альтернативи кожному критерію.

Наприклад, необхідно визначити вагові коефіцієнти розрахунку вартості об'єкта оцінки методом аналізу ієрархій. Для фіксації результату порівняння кількох альтернатив може використовуватися шкала оцінки (табл. 24).

Результати парних порівнянь та розрахунок вагових коефіцієнтів записуються у табличній формі (табл. 25).

Пояснення до табл. 25: на перетині рядка «Витратний» та стовпця «Дохідний» записано дріб 3/1. Це висловлює думку оцінювача у тому, що підхід «Витратний» у цій ситуації має помірну перевагу над дохідним підходом, тобто. Значимість витратного підходу у підсумковому узгодженні втричі вище, ніж дохідного підходу. Далі міркування аналогічно.

За результатами розрахунку нормоване значення з метою узгодження результатів округляється та переводиться у відсотки (0,3390 0,3 × 100 = = 30%) [11].

При встановленні вагових коефіцієнтів для вартісних результатів, отриманих іншими підходами, той самий алгоритм.

Шкала оцінки результатів порівняння альтернатив [12]

Бальна оцінка	Характеристика схожості альтернатив
Рівноцінність (однакова важливість)
Помірна (незначна) перевага
Сильна (значна) перевага
Дуже сильна (явна) перевага
Вища (крайня, абсолютна) перевага
2, 4, 6, 8	Проміжні значення

Розрахунок вагових коефіцієнтів методом аналізу ієрархій на основі результатів парних порівнянь альтернатив [12]

Підхід до оцінки	Парні порівняння альтернатив	Розрахунок вагових коефіцієнтів
прибутковий	витратний	порівняльний	сума за рядком	нормоване значення	вага, %
Прибутковий	1/1	1/3	5/1	1+1/3+5 = 6,33	6,33/18,67 = 0,3390
Витратний	3/1	1/1	7/1	11,00	0,5891
Порівняльний	1/5	1/7	1/1	1,34	0,0719
-	18,67	1,0000

Метод «узгодження за критеріями».Для визначення вагових коефіцієнтів різних підходів даним методом використовується чотири об'єктивні критерії, обрані на розсуд оцінювача, якими описуються окремі переваги або недоліки застосованого методу розрахунку з урахуванням особливостей оцінки конкретного об'єкта [17].

Розрахунок «ваг» використаних методів проводиться у кілька етапів:

1) будується матрицяфакторів, у яких кожному підходу присвоюється чотири види балів відповідно до чотирьох критеріїв (критеріїв більше, отже, і балів більше);

2) визначається сума балів кожного підходу, потім – використаних підходів;

3) стосовно суми балів даного підходу до суми балів усіх використаних підходів визначається розрахункова вага підходу, відсотки;

4) розрахункові ваги підходів округляються з точністю до 10%, рідше – 5%.

Наприклад, необхідно визначити підсумкову величину вартості об'єкта оцінки методом узгодження за критеріями. Результати оцінки об'єкта, отримані за допомогою прибуткового, порівняльного та витратного підходів, а також думка оцінювача за встановленими критеріями представлені в табл. 26.

Методи узгодження вартісних результатів оцінки [15]

---