Вічні цінності чи цікаво бізнесу зберігати історичні будівлі
Збереження архітектурної спадщини – один із основних принципів містобудівної філософії будь-якого міста з давньою історією. Москва – не виняток. У реальному житті цей принцип працює не завжди, і гучні скандали через знесення історичних будівель у столиці розгоряються регулярно (один із останніх прикладів стосується реалізації інвестиційного контракту на вулиці Садівницькій, 9 – Будинку Привалова).
Один із актуальних прикладів протистояння активістів громадської організації «Архнагляд» з інвестором та владою стосується реалізації інвестиційного контракту на Садівницькій вулиці, 9 (Будинок Привалова), схваленого та підписаного уповноваженими міськими органами.
Інвестор (ТОВ «Великан XXI століття») стверджує, що збереже архітектурний вигляд району, відреставрує фасадну стіну будівлі, що виходить на вулицю, збереже всі значущі елементи декору і відтворить втрачені. Але всередині будівлю доведеться розібрати, оскільки за проектом планується звести трирівневий паркінг. При цьому фасади дворової будівлі інвестор обіцяє відновити з автентичних матеріалів за історичними кресленнями.
Сегмент для девелоперів-антикварів
«Історичні будівлі у Москві завжди перебували під пильною увагою інвесторів, – каже голова ради директорів Kalinka Group Катерина Румянцева. – Цей штучний товар – об'єкт інтересу багатьох бізнесменів». У цій якості найчастіше розглядаються старовинні особняки та апартаменти в історичних будинках.
Покупцями виступають як великі компанії чи банки, і приватні особи – але з великим гаманцем. Ціна вхідного квитка у цей сегмент досить висока. На придбання та реконструкцію особняку потрібні десятки мільйонів доларів.
Обсяг інвестицій залежить стану об'єктів.Деякі з них знаходяться в аварійному або напівзруйнованому стані та потребують великих вкладень. Проте, за словами Катерини Румянцевої, саме до таких варіантів девелопери виявляють найбільший інтерес – через високу дельту між ціною купівлі та вартістю нерухомості після ремонту та оснащення. Цифра може зрости кратно. До того ж напівруїни, як правило, не відносяться до об'єктів, що особливо охороняються, і девелопер має менше обмежень при реновації будівлі.
В результаті реконструкції зберігається або відтворюється історичний зовнішній вигляд будівлі, але всередині вона стає сучасним об'єктом з високим рівнем сервісу та комфорту, оснащеним технологіями «розумного дому», новітніми інженерними системами, механізованими паркуванням.
При цьому інвестору слід розуміти, що ризики, пов'язані з реновацією старовинних будівель, досить високі. Багато залежить від історичної значущості об'єкта, його правового статусу, стану будівель та комунікацій. «На доведення будинку до ладу, реставрацію, ремонт «під ключ» потрібні дуже серйозні капіталовкладення, – зауважує генеральний директор агенції Point Estate Тимур Сайфутдінов. – Той, хто береться за такий проект, повинен мати відповідні фінансові, технічні та професійні ресурси та досвід».
Угод небагато, але кожна - на мільйони
Фахівці зауважують, що пропозиція найцікавіших для бізнесу історичних будівель на ринку зараз обмежена. «Основний платоспроможний попит сьогодні на особняки під реконструкцію, розташовані всередині Садового кільця, а також у Західному та Південно-Західному округах столиці за ціною до $3 тис. за кв. м», – каже Катерина Румянцева. – Однак таких варіантів на ринку зараз практично немає. Наявні пропозиції оцінюються не менш як у $5 тис.за кв. м». Тому кожна угода – це предмет тривалої підготовки та торгу, що знижує активність у цьому сегменті ринку.
Якщо потрібна пропозиція з'являється, то потенційних інвесторів не лякають багатомільйонні витрати на реставрацію, не бентежить статус архітектурної пам'ятки, що накладає певні зобов'язання на власника будівлі. "Архітектурні пам'ятки, як і будь-які історичні раритети, не мають цінової межі", - вважає Катерина Румянцева. Інвестор сам визначає ціну за рахунок додаткової цінності об'єкта, оскільки аналогів подібних проектів на ринку - з тією ж архітектурою, в тому ж районі, з тим самим декором - немає.
За словами управляючого партнера IntermarkSavills Дмитра Халіна, за останні два роки приріст середніх карбованцевих цін в історичних будинках з реконструкцією становив 30,9% (з 605 тис. до 792 тис.руб./кв.м).
Ціна найдорожчих пропозицій може перевищувати $12 млн. Так, у 2013 році угода з продажу пентхауса в Будинку Гельріха, за даними IntermarkSavills, стала однією з найдорожчих на ринку елітної нерухомості. Вартість об'єкту становила близько $14–15 млн.
Втім, інвестувати в історичні об'єкти в деяких випадках вигідно навіть тоді, коли вони мають статус пам'ятки історії, культури, архітектури та входять до Реєстру Москомспадщини, що накладає на покупця серйозні обмеження щодо проведення реконструкції. Тоді мова може йти тільки про реставрацію і відновлення елементів будівлі, що представляють цінність. "Інвестиції при такому варіанті також окупаються, але в довгостроковій перспективі - за термін не менше п'яти-сім років вартість "квадрату" може зрости на 20-50%", - пояснює директор з розвитку бізнесу департаменту елітної житлової нерухомості Knight Frank Ольга Тараканова. Для такої схемиІнвестицій можна провести аналогію з вкладеннями в антикваріат або предмети мистецтва. Для порівняння: у новобудовах на ринку масового житла можна порівняти максимальне зростання вартості на перші два-три роки з початку будівництва.
Реновація історичних будівель у Москві
У Москві порівняно із зарубіжною практикою проектів преміальної реновації не так багато. Вдалими прикладами, на думку Дмитра Халіна, можуть бути Будинок з левами (в якому жив Олексій Толстой), Будинок Гельріха (у проекті реновації брали участь реставратори статуї Свободи – бюро Swanke Hayden), Пречистенка, 13 (будинок, в якому проживала родина Фаберже), St. Nickolas (будинок графа Шереметьєва біля Кремля), Поварська вул., 28 та інші.
Найактивніші гравці ринку історичної нерухомості Москви - компанії "Галс-Девелопмент", Vesper, KR Prоperties.
Найбільш перспективні для преміальної реновації райони – Якиманка, Замоскворіччя, Китай-місто, Арбат, Плющіха, Патріарші ставки, Пречистенка, однак у Москві не так багато об'єктів, у яких можлива якісна реновація.