Житло в Естонії особливості покупки
Ви хочете купити житло в Естонії, але не знаєте з чого почати?
Специфіка естонського ринку нерухомості полягає в тому, що всі угоди обов'язково відбуваються за участю нотаріусів і без їхнього підпису вважаються недійсними. Тому якщо ви віддасте гроші за квартиру безпосередньо власнику чи маклеру, то надалі зможете розраховувати лише на їхню чесність.
Естонське законодавство ліберально підходить для продажу нерухомості іноземцям. Нерезиденти можуть купувати квартири, будинки та комерційні площі на тих же умовах, що й громадяни країни.
Обмеження існують лише на купівлю сільськогосподарських та лісових земель площею понад 10 га. Також негромадянам Євросоюзу заборонено купувати землю, а отже, і приватні будинки з ділянками, у прикордонній зоні та на деяких маленьких островах. Наприклад, під обмеження потрапляє місто-курорт Нарва-Йиесуу, розташоване поруч із кордоном України.
Однак завжди є можливість купити земельну ділянку на юридичну особу. Щоправда, для того, щоб компанію зареєстрували в Естонії, 50% її ради директорів мають складати громадяни Євросоюзу.
З чого почати
Для початку потрібно вибрати об'єкт, який ви збираєтеся купити. Джерелами інформації можуть бути електронні та друковані ЗМІ про ринок закордонної нерухомості. Наприклад, на порталі Prian.ru завжди є актуальні пропозиції.
Нерухомість у Естонії можна купити віддалено. Для цього потрібно оформити довіреність у нотаріуса. Однак завжди надійніше приїхати в країну і самому подивитися обрані заздалегідь об'єкти, оскільки зображення на фотографії може суттєво відрізнятися від того, що є насправді.
Оформлення угоди
В Естоніінавіть попередній договір купівлі-продажу, який можуть укласти між собою продавець та покупець, обов'язково має бути завірений у нотаріуса. Фахівець сам складе подібний документ естонською мовою, як того вимагає законодавство. Для цього йому потрібно надати основні пункти, які сторони хочуть внести туди. Маклер може запропонувати сам скласти цей документ, однак без підпису нотаріуса він не матиме жодної юридичної сили.
Усі розрахунки за угодою, у тому числі й перший внесок за квартиру, також потрібно вести у присутності нотаріуса. Для більшої безпеки фахівці рекомендують користуватись нотаріальним депозитом. Розмір першого внеску, зазвичай, становить 10-20% вартості об'єкта. У разі відмови покупця від зарезервованого майна передбачено штрафні санкції. Зазвичай вони становлять 5-10% від суми, внесеної як перший внесок. Інші гроші повертаються покупцю.
Оформлення попереднього договору спричиняє додаткові фінансові та тимчасові витрати на роботу нотаріуса. Реєстрація угоди затягнеться у зв'язку з тим, що нотаріуси в Естонії не надають термінових послуг - до них на прийом необхідно попередньо записуватись. Причому час очікування може сягати місяця. Тому на практиці багато покупців воліють відразу розраховуватися за об'єкт, що сподобався.
За словами фахівців з нерухомості, професійний маклер завжди має в запасі нотаріальний час. Тому звичайна угода з нерухомістю в Естонії готується три-чотири дні. Складний правочин із залученням судових виконавців або банківських представників може готуватися до десяти днів.
Оформляючи правочин, нотаріус, який несе відповідальність за "чистоту" її проведення перед обома сторонами,перевірить усі необхідні деталі. Зокрема записи в електронних регістрах — арешти, іпотеки, сімейний стан продавця, обмеження, пов'язані з охороною пам'яток архітектури, охороною природи. Заборгованості перед квартирними товариствами він не може перевірити. Продавець, у свою чергу, має прийти на угоду зі свіжою довідкою про відсутність боргів.
Розрахунки та платежі
Гроші за об'єкт нерухомості, що купується, можна передати готівкою в присутності нотаріуса. Або що надійніше покласти на спеціальний нотаріальний депозит. У цьому випадку нотаріус переведе їх на рахунок продавця тільки після того, як до Кріпаку будуть внесені зміни в частині власників нерухомості.
Звичайно, при покупці нерухомості в Естонії виникають супутні витрати. Насамперед, виплачується винагорода нотаріусу. Розмір плати залежить від складності угоди та кількості оформлюваних документів, а чи не від вартості купівлі. Прості продажі коштують €100. Сторони часто поділяють нотаріальну плату на двох.
Також необхідно сплатити державне мито за зміну запису у Кріпосній книзі. Розмір платежу суворо визначено законом і від ціни об'єкта нерухомості. Наприклад, при покупці квартири вартістю до €4 тис. платіж становить близько €6. Але якщо об'єкт дорожчий, платіж, відповідно, вищий. Як правило, покупець оплачує свою частину держмита — за внесення його імені до регістру, а продавець свою — наприклад, за зняття запису про іпотечний кредит, якщо така існує.
Послуги ріелтора в Естонії зазвичай сплачує продавець. Розмір гонорару залежить від ціни об'єкта та складності проведення угоди та становить від 2% до 5% від вартості нерухомості. При цьому бюро нерухомості включають свої комісійні ціни об'єкта.
Іпотека та розстрочка
В Естонії є вигідні умови іпотеки. Банківські кредити на строк до 30 років видаються під 3-7% річних. Наприклад, якщо ви позичаєте €50 тис. терміном на 20 років, то щомісячний платіж складе близько €300. Умови для лізингу нерухомості (у разі, на відміну іпотеки, право власності на об'єкт залишається в банку до того часу, поки позичальник не виплатить всю суму) також досить вигідні.
Тим не менш, важке економічне становище, в якому Естонія опинилася після кризи, змушує банки посилювати свої вимоги до позичальників. На сьогоднішній день навіть резидентам важко отримати кредит на купівлю нерухомості. Причому банки погоджуються фінансувати не більше 50% вартості об'єкта і вимагають надати заставу.
Розраховувати на залучення фінансування можуть лише іноземці, які давно ведуть бізнес в Естонії. За словами естонських фахівців з нерухомості, якщо банк побачить, що клієнта багато що пов'язує з країною, він може ухвалити (з більшою ймовірністю) позитивне рішення про видачу кредиту.
Естонські забудовники рідко надають іноземцям розстрочку оплати житла. Зазвичай покупець 50% вносить відразу, а 50%, що залишилися, — рівними частинами протягом півроку. При цьому право власності переходить до покупця одразу.