Чому йдуть орендарі
Повна версія питання звучить так: хто і як повинен вибудовувати, підтримувати та розвивати взаємини з орендарями, щоб для кожної із сторін – орендодавця та орендаря – цей процес був вигідним у довгостроковій перспективі. В управлінні нерухомістю поняття ефективності безпосередньо пов'язане на одержанні стабільного доходу зараз і в наступні періоди.
Запитайте будь-якого керуючого нерухомістю, який здає її в оренду: «Ви хотіли б щороку знижувати свої витрати, збільшувати ставку оренди і мати лист очікування з потенційних орендарів»? І він відповість: «Так! Звичайно!" А як відбувається насправді? Витрати з кожним роком зростають, доходи падають, а замість листа очікування - лист вакантних площ. І чим менше місто, в якому це відбувається, тим жалюгідніша ситуація. Чому так відбувається? Давайте розберемо це на прикладі власника Торгово-розважального центру (ТРЦ), який повною мірою усвідомив, що означає ставитися до орендаря як до рядка в таблиці відділу оренди.
Отже, власник збудував ТРЦ на початку нульових у невеликому місті. Ще на стадії будівництва до нього прийшли орендарі та попросили площі під продуктовий супермаркет, магазин побутової техніки та ресторан із більярдом. До відкриття у центрі практично не було вільних площ. Торгово-розважальний центр відкрився. Покупець пішов і пішов активно. Орендарі не встигали завозити товар, який тут же сметали з полиць магазину нерозбещені покупці. Орендодавець почав підвищувати орендні ставки. Вишикувався лист очікування на приміщення в торговій галереї. Маркетинговий збір з кожного орендаря, плата за вхід до ТРЦ, плата за додаткові послуги компанії, що управляє. Орендар сплачує.
Рано чи пізно свято закінчується. На ринку нерухомості насталиважкі часи. Магазин побутової техніки спочатку скоротив площі вдвічі, а потім закрився. Більярд перестав бути якорем для розважальної зони і регулярно допускав прострочення оплати оренди. Торгова галерея стала сяяти вільними блоками. Орендодавець продовжував гнути свою політику підвищення ставок і стягування зборів з орендарів, поки одного дня йому не зателефонував директор з оренди і не сказав: «У нас, схоже проблема!» Проблема полягала в тому, що орендарі, що залишилися в ТРЦ, зібралися перед входом до кабінету керівника з явним бажанням вибити знижку або згорнути свій бізнес.
Власник ТРЦ дізнався для себе багато нового. І те, що орендну плату в повному обсязі можуть сплатити лише 1 із 5 орендарів. І те, що орендарі не мають наміру більше терпіти маркетингові та інші побори, які не впливають на продаж. І те, що рівень послуг компанії, що управляє, більшість орендарів оцінюють як незадовільний.
І ось тут виявилося вміння власника знаходити вихід зі складних ситуацій. Він зібрав усіх орендарів і оголосив, що з кожним особисто обговорюватиме його ситуацію-оборот, займану площу, ставку оренди і т.д. Частину орендарів йому не повірили. Інші виявилися готовими до діалогу. За три місяці власник навів порядок, знизив градус невдоволення в орендарів і запустив активний процес пошуку орендарів на площі, що звільнилися. Підраховуючи свої втрати, він розумів, що вони могли бути набагато меншими, якби він втрутився в цю ситуацію раніше, місяців 6-8 тому.
Який висновок можна зробити із цієї історії? А точніше кілька висновків?
Перше. У взаєминах з орендарями потрібно моніторити ситуацію та приймати рішення раніше, ніж ситуація почне виходити з-під контролю. Тут як у шахах-хто починає білими,той має перевагу першого ходу.
Друге. Орендний дохід складається з надходжень кожного орендаря. Залучення нового орендаря коштує дорожче, ніж утримання існуючого. Особливо коли питання в небажанні орендодавця піти на поступки. Домовлятися вигідніше, ніж виявляти необґрунтовану завзятість.
Третє. Між вигодою сьогодні ціною втрати частини орендарів та стабільністю завтра, нехай і з урахуванням поступок, у складні часи-вигідніше обирати друге. Це вже неодноразово перевірено на практиці. На ринку нерухомості той, хто дивиться на рік уперед, виживає частіше за того, хто живе цим тижнем або місяцем.