Нотаріальне посвідчення договорів оренди

Документ: Нотаріальне посвідчення договорів оренди

З цього питання дамо юридичну консультацію.

Статтею 759 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачу майно у користування за плату на визначений строк. Предметом договору найму, згідно зі статтею 760 ЦКУ, може бути річ, визначена індивідуальними ознаками, яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (не споживана річ), а також майнові права. Виходячи із зазначених положень глави 58 ЦКУ, найм та оренда є тотожними поняттями. Тому у статті ми можемо використовувати як термін "найм", так і "оренда", різниці в них немає жодної.

Господарський кодекс України (далі - ГКУ) не містить терміна "найм", а термін "оренда" використовується стосовно господарських правовідносин. Згідно зі статтею 283 ГКУ за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає іншій стороні (орендарю) за плату на визначений строк у користування майно для провадження господарської діяльності. У користування за договором оренди може бути передано нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення), інше окреме індивідуальне майно виробничо-технічного призначення або цілісний майновий комплекс.

Вимога нотаріального посвідчення договорів оренди стосується лише договорів оренди нерухомого майна, тобто будівель, споруд, їх структурних частин (окремих приміщень) та ін., і лише у разі укладання договорів строком на рік і більше. Оренда офісного приміщення може розглядатися як оренда частини будівлі.

Порядок нотаріального посвідченняпередбачено статтею 793 та статтею 794 ЦКУ, згідно з якими договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Такий договір найму строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню та подальшій державній реєстрації.

Зазначимо, що відповідно до частини другої ст. 210 ЦКУ перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію договорів, порядок реєстрації та порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом. Отже, договір оренди приміщення на зазначений термін підлягає державній реєстрації, і відповідно до статті 210 ЦКУ лише після неї може вважатися укладеним.

Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі - Державний реєстр прав) - єдина державна інформаційна система, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо) тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, що надійшли щодо таких об'єктів нерухомого майна.

Державний реєстр прав є єдиною комп'ютерною базою даних, що містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її збереження, видачу та захист від несанкціонованого доступу.

Власником Реєстру є Мін'юст, який забезпечує ведення Реєстру.

Адміністратором Реєстру є державне підприємство "Інформаційний центр" Мін'юсту, яке відповідає за технічне, технологічне та програмне забезпечення Реєстру, надання реєстраторам доступу до нього, забезпечує збереження та захистінформації, що міститься у Реєстрі.

Відповідно до цього Закону власником Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а адміністратором Державного реєстру прав є центр державного земельного кадастру, який здійснює його ведення. Статут центру державного земельного кадастру затверджує центральний орган виконавчої з питань земельних ресурсів.

Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав виключно за місцем знаходження нерухомого майна, а саме - у містах Києві та Севастополі, місті обласного підпорядкування, районі.

Законом встановлено, що у разі спору щодо нерухомого майна зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незареєстрованими.

Відповідно до Тимчасового порядку державна реєстрація угод провадиться шляхом внесення нотаріусами запису до Державного реєстру договорів одночасно з їх нотаріальним посвідченням. Власником цього реєстру є Мін'юст України, а його адміністратором – держпідприємство "Інформаційний центр".

Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, у день посвідчення правочину надсилають один його екземпляр реєстратору, який у день отримання екземпляра вносить відповідний запис до Реєстру.

Реєстратор відмовляє у державній реєстрації нотаріально засвідченої правочину у разі, коли відсутній документ про плату за внесення запису до Реєстру або плата внесена не в повному обсязі.

Отримати інформацію про реєстрацію можуть:

- органи внутрішніх справ;

- державні податкові служби;

- служба безпеки таінші органи структурі державної влади.

Проте отримати таку інформацію перелічені вище органи можуть лише у тому випадку, якщо запит зроблено у зв'язку із здійсненням ними повноважень, визначених законодавством, тобто практично завжди.

Нотаріальне посвідчення договору оренди має здійснюватися нотаріусом чи іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення напису на документі з текстом правочину. У разі якщо цієї вимоги не буде дотримано, договір визнається нікчемним (тобто договір визнається за законом недійсним і для цього не вимагається укладання суду).

Закон прямо не передбачає будь-яких санкцій за нереєстрацію договору оренди Однак зважаючи на те, що договір оренди строком на один рік і більше вважається укладеним лише після його реєстрації, незареєстрований договір є неукладеним, тобто він не породжує жодних правових наслідків, і в сторін договору немає будь-яких правий і обов'язків з такому договору. Якщо договір оренди є неукладеним, то орендар не має права користуватися приміщенням, а орендодавець не має підстав для отримання орендної плати

Наслідки ухилення від нотаріального посвідчення договорів оренди

За загальним правилом, до недійсного (нікчемного) договору має застосовуватися двостороння реституція, тобто кожна сторона зобов'язана повернути інший все отримане за договором. Проте, враховуючи, що орендар не може повернути орендодавцю "користування" приміщенням, фактично йдеться лише про повернення об'єкта оренди та припинення орендних відносин. Не виключено, що в таких ситуаціях можуть виникнути негативні податкові наслідки як для орендодавця, так і для орендаря.Так, зокрема, може бути під сумнів віднесення орендарем орендних платежів на валові витрати. А у разі повернення орендодавцем отриманих орендних платежів для нього можуть виникнути труднощі зі зняттям відповідних сум із валових витрат.

І ще - без нотаріального посвідчення договір оренди не може бути зареєстрований і, таким чином, він вважається неукладеним з відповідними правовими наслідками, що випливають звідси.

Що виходить у результаті: у разі укладання договору оренди приміщення для провадження господарської діяльності (незалежно від того, у чиїй власності знаходиться це приміщення), доведеться вдатися до послуг нотаріуса у будь-якому випадку, якщо термін оренди перевищує один рік. Крім нотаріального посвідчення договори оренди нерухомості, укладені терміном на рік та більше, підлягають державній реєстрації. Якщо ж договір укладається терміном менше року, ні нотаріальне посвідчення, ні державну реєстрацію не слід. Однак при цьому договір оренди, де хоча б однією стороною є юридична особа, згідно зі статтею 208 ЦКУ, має бути укладена у простій письмовій формі.

Насправді складається ситуація така - переважна більшість договорів про оренду " простих " офісних приміщень, які мають якихось особливих вимог виробництва продукції тощо., укладаються терміном щонайменше один рік. Тим самим заощаджуються кошти, які можуть бути витрачені на нотаріальне посвідчення. У такому разі не потрібна державна реєстрація. Іноді сторони вдаються до укладання кількох договорів оренди менш як на рік. При цьому дата набрання договором оформляється таким чином, що один договір набирає чинності після закінчення другого, тобтовідбувається відстрочка набуття чинності наступного договору з моменту закінчення попереднього. Таким чином, можна оформити без нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди на будь-який термін, що перевищує один рік.

Які можуть виникнути проблеми з такими короткостроковими договорами оренди?

Які вигоди від укладання короткострокових договорів менш як на один рік порівняно із укладанням одного довгострокового договору оренди?

Застосування варіанта укладання договорів менш ніж на один рік усуває ризики, пов'язані із законодавством, так званий юридичний ризик, однак виникають інші ризики - зокрема, комерційний ризик, причому для обох сторін. Комерційний ризик пов'язаний, перш за все, з можливою зміною умов договору оренди при подальшому його продовженні.

Порядок внесення змін до господарського договору оренди викладено у статті 188 ГКУ. Стаття 286 ГКУ "Орендна плата" свідчить, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Наприклад, у разі оренди державного майна.

Якщо термін договору оренди приміщення становить один рік і більше, то будь-які зміни та доповнення до договору мають бути нотаріально засвідчені (крім змін за рішенням суду) та відповідно зареєстровані. Угода про такі зміни вважається укладеною лише з моменту її державної реєстрації.

Слід врахувати, що з нотаріальному посвідченні договору оренди нерухомості сплачується державне мито у вигляді 1% від суми орендної плати протягом терміну оренди за договором.

Слід врахувати, що ці правила не поширюються на випадки оренди кіосків, кіосків, павільйонів та інших подібних.конструкцій, оскільки вони є нерухомістю.