Правові наслідки договору оренди нежитлового приміщення, що перебуває у заставі у третьої особи
Запорука – один із основних способів забезпечення виконання зобов'язань. Через заставу кредитор (заставоутримувач) по забезпеченому заставою зобов'язанню має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання отримати задоволення з вартості закладеного майна переважно над іншими кредиторами.
Відповідно до ст. 613 ГК РФ, при укладенні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на майно, що здається в оренду (сервітуті, праві застави і т.п.). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати чи розірвання договору та відшкодування збитків.
Укладаючи договір оренди на майно, що перебуває у заставі (іпотеці), орендар повинен усвідомлювати ризики, пов'язані з такою угодою.
По-перше, за порушення зобов'язань з боку орендодавця перед заставоутримувачем, останній вправі накласти стягнення щодо застави; що спричинить зміну власника нерухомого майна, і зміну осіб у зобов'язанні (орендодавцем за договором оренди виступатиме нова особа). При цьому згідно зі ст. 382 ЦК України, згоди на такі зміни від орендаря не потрібно.
За загальним правилом (ст. 384 ДК РФ) право первинного кредитора переходить до нового кредитору у тому обсязі і тих умовах, які існували на момент переходу права. Тобто при зміні орендодавця договір оренди продовжуватиме діяти на колишніх умовах (термін, розмір орендної плати). Те саме правило встановлено ст. 617 ЦК, перехід права власності на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни чи розірваннядоговори оренди.
Винятком будуть умови, прописані в договорі про заставу або в договорі оренди. У зв'язку з чим орендарю потрібно серйозно поставитися до погодження умов договору оренди і обов'язково зажадати для ознайомлення договору про заставу на нерухоме майно в орендодавця. Ідеальним варіантом буде включення копії договору про заставу як додаток до договору оренди.
Ще одним важливим винятком є норма п. 2 ст. 40 Федерального закону України «Про іпотеку (заставу майна)»: «У разі звернення заставоутримувачем стягнення на закладене майно на підставах, передбачених федеральним законом або договором про іпотеку, всі права оренди та інші права користування щодо цього майна, надані заставником третім особам без згоди заставоутримувача після укладання договору про іпотеку, припиняються з моменту набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на майно, а якщо вимоги заставоутримувача задовольняються без звернення до суду (у позасудовому порядку), з моменту укладання особою, яка виграла торги, договору купівлі- з організатором торгів..». У зв'язку з чим неодмінною умовою, що сприяє зменшенню ризиків фінансових втрат орендаря, є отримання згоди від заставоутримувача на укладення договору оренди.
Прикладами такої згоди можуть бути:
- резолюція на кожній сторінці договору оренди – «Згідні», керівника заставоутримувача;
- лист заставоутримувача, який свідчить про його згоду на передачу майна у тимчасове володіння та користування конкретній особі на певний строк;
- додаток до договору оренди, у вигляді гарантій заставоутримувача у разі накладення стягнення на нерухоме майно зберегти договірні відносиниоренди.
По-друге, завжди існує ризик переведення боржником свого боргу на іншу особу (природно за згодою заставоутримувача). Тобто правовідносини може вступити новий учасник (крім банку) або навіть кілька. А в нього можуть бути інші погляди на орендаря. Що загрожує судовими позовами, нехай навіть необґрунтованими (див. ст. 384 ГК РФ) про витребування майна з чужого незаконного володіння та виселення. Те саме потрібно врахувати, при відступленні права вимоги (продаж заставної) банком іншим банкам. Що в нинішніх економічних умовах відбувається дуже часто.
По-третє, слід звернути увагу на відсутність у договорі про заставу обмежень щодо передачі закладеного майна у тимчасове володіння та користування іншим особам. Якщо така умова є у договорі про заставу, то договір оренди визнається нікчемним.
Ще одним важливим моментом є умова про страхування закладеного майна, як правило, відображена в договорі про іпотеку. Орендареві краще поцікавитися, які страхові випадки підлягають відшкодуванню страховою компанією, і хто буде вигодонабувачем. У договорі оренди бажано прописати умови відшкодування збитків у зв'язку із настанням страхових випадків. Якщо вигодонабувачем є банк, можна попросити у нього гарантійного листа про відшкодування збитків із суми страхового відшкодування. Краще заздалегідь визначити, що саме буде збитками на такий випадок і яка сума підлягає відшкодуванню.
Особливу увагу перед укладанням договору оренди нежитлового приміщення слід приділити правовому положенню предмета договору. Необхідно з'ясувати, чи не накладено арешт на майно. Так як з моменту його накладення, будь-яке розпорядження власника щодо даного майна слід визнатинезаконним. Суть арешту в тому і полягає, що власник на його час усувається від розпорядження річчю. Укладений у період договор оренди буде недійсний з ст. 168 ГК РФ, отже, про жодні права орендаря майна нічого очікувати мови. Арешт нерухомого майна підлягає державній реєстрації на підставі ухвали суду або судового пристава-виконавця. Запитавши відомості з ЄДРП на нерухоме майно та угод з ним у Федеральній службі державної реєстрації, кадастру та картографії України (Управління відповідного регіону), орендар буде більш обізнаний про предмет майбутньої угоди, і ризик укласти оспорювану угоду буде зведений до мінімуму.
1. Статут юр.особи (орендодавця) із змінами.
2. Витяг з ЄДРЮЛ на орендодавця (поточною датою).
3. Протокол про призначення виконавчого органу орендодавця.
4. Свідоцтво про держ.реєстрацію юр.особи.
5. Свідоцтво про постановку на облік до ІФНС.
6. Свідоцтво про право власності на Об'єкт (нерухоме майно).
7. Витяг з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним на об'єкт оренди.
8. Договір купівлі-продажу Об'єкта (інший документ), що підтверджує перехід права власності на Об'єкт до орендодавця, з додатком акта приймання-передачі Об'єкта.
9. Технічний паспорт Об'єкта (включаючи експлікацію та поверховий план Об'єкта).
10. Протокол про схвалення великої угоди.
11. Паспорт особи, чий підпис стоїть у договорі.
12. Документи, що підтверджують наявність обтяжень на Об'єкт (заставу).
13. Правовстановлюючі документи на землю (договір оренди землі з додатком схеми ділянки, додаткові угоди до неї, документи, що підтверджують оплатуоренди; свідоцтво про право власності на землю, інше право на землю).
14. Висновок про ринкову оцінку Об'єкта, складений незалежним оцінювачем.
15. Довідку про балансову вартість Об'єкта.
За дотримання вищезгаданих рекомендацій, можливе укладання договору оренди нежитлового приміщення, що перебуває в заставі у третьої особи.