Про підключення об’єктів нерухомості до мереж інженерно-технічної інфраструктури
Для нормального функціонування переважної більшості об'єктів нерухомості необхідне їхнє постачання комунальними ресурсами та послугами (електричною та тепловою енергією, водою, газом, послугами з відведення стоків). Таке постачання може бути організовано двома шляхами: воно може відбуватися через приєднану мережу або бути автономним, коли об'єкт нерухомості знаходиться на «самозабезпеченні» (наприклад, будівля не підключена до електричних мереж будь-якої мережевої компанії та забезпечується електричною енергією за допомогою дизельних генераторів) . Варіант із приєднанням до мереж мережевих/ресурсопостачальних організацій, як правило, є кращим: забезпечення введеного в експлуатацію об'єкта нерухомості комунальними ресурсами через приєднану мережу виходить більш економічним.
Можливі варіанти організації ресурсопостачання важливо оцінювати на початку реалізації інвестиційного проекту з будівництва або реконструкції відповідного об'єкта нерухомості. При цьому слід аналізувати витрати, пов'язані з тим чи іншим варіантом, а також ризики, що випливають із цього варіанта (у тому числі, правові).
З нашого досвіду, вартість підключення об'єкта нерухомості до мереж часом може скласти половину вартості всього інвестиційного проекту, що загрожує неприємною несподіванкою для забудовника, якщо він дізнається про це не на початку, а в середині шляху. Неналежне оформлення відносин з підключення з організаціями, що експлуатують мережі, може призвести до того, що об'єкт нерухомості не буде в принципі підключений до мережі або буде підключений з порушенням термінів або додатковими суттєвими фінансовими вкладеннями.
З чого починається процедура підключення до мереж інженерно-технічного забезпечення,належним мережевим/ресурсопостачальним компаніям?
Починається процес з отримання технічних умов, які зазвичай називають «попередніми». Попередні технічні умови видаються з метою надання потенційному забудовнику інформації про принципову можливість та основні технічні параметри підключення планованого до розміщення/реконструкції об'єкта капітального будівництва до мережі. Попередні технічні умови надаються на початковій стадії реалізації інвестиційного проекту, в рамках передпроектної підготовки, і вони лягають в основу для проектування об'єкта капітального будівництва.
«Попередні» технічні умови не треба плутати з деталізованими технічними умовами (умовами підключення), які видаються в процесі укладання договору на підключення та є невід'ємною частиною такого договору.
В рамках будь-якої процедури підключення на різних часових відрізках, за загальним правилом, мають бути видані технічні умови обох видів: і попередні, які з'являються на початковому етапі реалізації проекту, та деталізовані, що видаються на наступних етапах. Виняток із цього правила існує лише для процедури підключення до електричних мереж, коли попередні технічні умови в принципі не видаються.
Попередні технічні умови, оформлені належним чином, є зобов'язальними для організації, що їх видала. У той же час вони не є єдиним і достатнім документом, що породжує зобов'язання організації, що їх видала, з підключення об'єкта до мережі. Попередні технічні умови лише запускають процедуру підключення та зобов'язують організацію, яка їх видала, продовжити таку процедуру, за умови виконання особою, яка підключаєсвої об'єкти до мережі, встановлені обов'язки. Так, правовласник земельної ділянки протягом одного року з моменту надання їй попередніх ТУ повинен вчинити додаткові дії: визначити необхідне йому навантаження в межах наданих ТУ та подати до організації, що видала попередні ТУ, заявку про підключення, яка стане підставою для укладання договору на підключення до мережі. Невиконання особою, яка має намір приєднати свій об'єкт до мережі (заявником), обов'язки щодо своєчасного поводження із заявкою на підключення призводить до припинення зобов'язань організації, що видала технічні умови, щодо підключення об'єкта до мережі через відсутність визначеності в питанні про навантаження, що підключається. Заявнику вкрай важливо пам'ятати про цей термін в один рік: у разі порушення цього терміну йому можуть бути запропоновані інші технічні параметри приєднання до мережі.
Як далі будується процес підключення до мереж і чим він завершується?
Після отримання попередніх технічних умов та поводження із заявкою на підключення, заявник та організація, яка експлуатує мережі інженерно-технічного забезпечення, («виконавець») укладають договір на підключення об'єкта капітального будівництва до мереж.
Проект договору на підключення з деталізованими ТУ (умовами підключення), що додаються до нього, складається виконавцем і у встановлені терміни надсилається заявнику. Заявник, у свою чергу, може акцептувати проект договору, а може направити виконавцю протокол розбіжностей із пропозицією змінити умови договору. Важливо пам'ятати про те, що заявник має право пропонувати свою редакцію положень договору на підключення, незважаючи на те, що він перебуває у ситуації очевидної нерівності.переговорних можливостей із мережевою/ресурсопостачальною організацією.
За підсумками обговорень укладається договір на підключення, і сторони приступають до його виконання. Кожна сторона виконує вказані їй обов'язки, у тому числі необхідні технічні заходи щодо приєднання до мережі.
Завершується процедура підключення підписанням акта про підключення (приєднання) об'єкта до мережі. Важливо враховувати, що тільки з моменту підписання цього акта підключення вважається таким, що відбулося, у зв'язку з чим кожну процедуру підключення необхідно доводити до підписання цього акта. На додаток до акту про підключення сторонами підписуються акти розмежування балансової належності та експлуатаційної відповідальності щодо мереж, в яких зазначаються межі поділу мереж за ознакою володіння ними та їх експлуатації відповідно. Насправді, акт про підключення і акт розмежування балансової власності можуть складатися як єдиного документа.