Типи угод ланцюжок, альтернативна та вільна угода купівлі-продажу квартир

Альтернативна угода з нерухомістю вважається найпоширенішим видом угоди. У Москві, наприклад, за оцінками ріелторів, серед усіх угод з купівлі-продажу квартир понад 70% є альтернативними. Вся справа в тому, що більшість людей, при продажу нерухомості, не залишаються на вулиці з грошима, а купують собі замість іншої нерухомість. По суті вони ніби змінюють своє житло. Така одночасна реалізація одного об'єкта нерухомості та придбання іншого об'єкта і називається альтернативною угодою з майновими об'єктами.

Є такожінші назви для різних видів договорів, пов'язаних з купівлею-продажем нерухомості в ріелторському сленгу:

Прямий (її ще називають чистий або вільний) продаж.
Альтернативна угода купівлі-продажу квартири (альтернатива).
"Ланцюжок" (кілька "альтернатив", пов'язаних в одну угоду).

Кожен вид говорить про її простоту чи складність, а також про час, який знадобиться для підготовки до цієї угоди. Відповідно, вибудовування «ланцюжка» ускладнить процес угоди, і вимагатиме набагато більше часу для її підготовки на відміну від простої («чистої») реалізації житла. А зараз приступимо до розгляду прямого та альтернативного продажу нерухомості.

Прямий продаж квартири (вільна)

Якщо Вам так зручніше, напишіть онлайн-консультанту!

Всі консультації безкоштовні.

Цей тип має на увазі таке : продавець нерухомого об'єкта отримує гроші за неї і при цьому не збирається купувати собі інше житло. Тобто, за нерухомістю, що продається, не буде «хвоста» з решти квартир, які будуть продаватися або купуватися одночасно з нею.

При прямому (чистому/вільному) продажу житла передбачені лише дві сторони учасників: продавець та покупець. Зверніть увагу, що вони ні від кого не залежать. Це одна з найдоступніших і найзручніших форм операції з майном. Але насправді «чисті продажі», на жаль, трапляються на ринку вкрай рідко.

Альтернативний продаж квартири («альтернатива»)

Альтернативний вид купівлі-продажу квартири означає, що власник продає своє житло і набуває собі замість нового житла на гроші, отримані від продажу квартири. Причому ця процедура здійснюється одночасно. Тобто, угода на два об'єкти полягає один день. Зрозуміло, два договори купівлі-продажу (ДКП) слід підписувати одночасно, так само як і реєструвати документи на ці квартири.

Найчастіше це вважається єдиним способом змінити своє житло більш слушний варіант. Вся справа в тому, що прямий обмін, укладений за договором міни житла, зустрічається вкрай рідко, тому що для цього мають максимально збігтися інтереси обох сторін. І це малоймовірно.

Отже, в альтернативному вигляді угоді при купівлі-продажу житла братимуть участь не менше трьох сторін це:

Покупець квартири.
Продавець нерухомості, який також виступає як покупець «альтернативного» варіанта.
Продавець "альтернативої" квартири.

Особливість типового алгоритму здійснення альтернативної угоди

Альтернативний тип угоди з майном буде трохи складнішим у плані організації на відміну від «прямого (чи чистого) продажу». До того ж він вимагатиме більше часу, і має цілу низку ризиків. Проте подібний варіант обміну житла через купівлю-продаж є найбільш поширеним.

Продаж квартир ланцюжком

«Ланцюжок квартир» - це угода, на підставі якої продається не один «альтернативний об'єкт нерухомості», а два і більше. Власники кожної попередньої квартири, виставленої на продаж, виступають як покупці нової в «ланцюжку» квартири.

До того ж не обов'язково ці об'єкти вибудовувати в послідовному порядку. Наприклад, продаючи чотирикімнатну квартиру, її власник вибрав натомість її дві однокімнатні квартири та одну двокімнатну квартиру з доплатою. Таким чином вишикувався «ланцюжок» з чотирьох об'єктів нерухомості, де замість однієї купують одразу три «альтернативні» квартири.

Зрозуміло, що більше «ланцюжок нерухомості», тим більше беруть участь осіб, і тим важче побудувати весь процес угоди. До того ж на її підготовку знадобиться значно більше часу і є великий ризик її зриву. Якщо в момент підготовки угоди випаде хоча б одна ланка ланцюжка, то зірветься вся угода. А це означає, що доведеться починати все наново. Насправді, «ланцюжки», що складаються з 4 об'єктів, можна зустріти вкрай рідко.

Для обмеження розміру «ланцюжка квартир» бажано в умовах договору про аванс прописати пункт з умовою, що черговий продавець зобов'язаний підібрати для себе житло виключно у прямому продажу.

Насправді на ринку нерухомості у великих містах у прямій продажу найчастіше можна зустріти лише однокімнатні та двокімнатні квартири. А ось вже великі об'єкти, що складаються з 3 і 4 кімнат, як правило, можуть спричинити «альтернативу» або цілий «ланцюжок».

Розрахунки за допомогою банківських осередків в альтернативних угодах

Передача грошей під час укладання альтернативної угоді чи ланцюжку квартир, зазвичай, здійснюєтьсяготівкою з використанням у банку сейфових осередків. Для врахування інтересів сторін орендують одночасно від двох і більше осередків і укладають угоди про умови доступу до кожного осередку.

У більшості випадків продаж однієї квартири з подальшою купівлею іншої (альтернативної) здійснюється з доплатою або, навпаки, з виплатою різниці в ціні. У такому разі для розрахунків у банку орендуються два осередки – один знадобиться для основної суми, а інший для доплати.

Специфічні ризики альтернативної угоди

Крім типових ризиків, характерних для звичайних угод з продажу чи придбання квартири, при вибудовуванні альтернативної угоди додатково можуть виникнути ризики, пов'язані з організацією даного комплексного процесу. Але не варто їх боятися, необхідно лише ретельно підійти до процедури підготовки даного заходу.

В альтернативних угодах (у ланцюжку квартир) бере участь одночасно кілька власників нерухомості. У разі банальної неузгодженості дій між сторонами може спричинити розрив всієї угоди. Навіть якщо одна сторона угоди щось «не так зрозуміла», то в результаті постраждають усі сторони, оскільки ланцюжок у такому разі розвалиться.

Щоб уникнути цього, необхідно багаторазово і в найменших подробицях проговорити всі умови угоди та послідовність кожної дії. Непогано буде, якщо кожна сторона матиме узгоджений і накиданий на аркуші паперу план дій щодо укладання угоди.

Також дуже важливо, щоб запити (очікування) власників квартир, які тягнуть за собою «альтернативу», були в межах розумного, тобто відповідали ринковій вартості і можливостям. В іншому випадку не виключено ризик збільшення термінів угоди з тієї причини, щоПродавець не зможе підібрати для себе «альтернативний» варіант. Також не можна виключати ризик збільшення вартості першої квартири, тому що продавець не може вкластися з придбанням альтернативи в первісну вартість.

Можливі ризики в альтернативних угодах із квартирою

Навіть при грамотно узгодженому альтернативному правочині може бути так званий«ризик часткової реєстрації». Простими словами, це реєстрація тільки частини документів з усього пакета на дві або більше квартир. Справа в тому, що, з юридичної точки зору, всі договори купівлі-продажу квартир в альтернативній угоді між собою абсолютно ніяким чином не пов'язані.

Тобто вони є юридично незалежними. Відповідно, реєстратор формально не має жодних підстав зареєструвати їх «одним пакетом». І вимагати від реєстратора припинення реєстрації одного договору у разі зупинення реєстрації іншого – марна. У результаті одне із сторін, що у угоді, може втратити квартири чи грошей. Як уникнути такого варіанта подій?

Для цього на практиці використовуються наступні дії

Намагайтеся щоднявідстежувати хід процедури реєстрації. Зробити це можна за:

Якщо Росреєстр припинив реєстрацію хоча б за одним договором, то повідомлення про це одразу буде направлено учасникам цього договору. У такому разі сторони іншого договору повинні одразу написати заяву про припинення іншого договору. Після цього необхідно розібратися з причинами. У більшості випадків реєстрацію припиняють, якщо у реєстратора виникли сумніви в будь-яких паперах. У такому разі він має право вимагати, щоб ви надали йому додаткові довідки. Після чогопроцедура реєстрації знову поновиться. Однак у деяких ситуаціях вам можуть відмовити у реєстрації.

Інший спосіб, що дозволяє вирішити ситуацію, що склалася, полягає в наступному: необхідно найняти для реєстрації всього пакета паперів стороннього виконавця. Подібного роду послуги зі здійснення реєстрації угод із майновими об'єктами надають практично всі юридичні фірми. Вартість таких послуг невисока, проте ймовірність «часткової реєстрації» істотно зменшується. Адже юристи, які працюють у таких компаніях, здійснюють реєстрацію постійно, і знають, які вимоги висувають місцеві відділення Росреєстру.

Але найнадійнішим способом реєстрації повного переліку документів під час укладання альтернативної угоди купівлі-продажу квартири єздійснення угоди з допомогою нотаріуса. Адже він має особливі стосунки з Росреєстром, а також особливі повноваження для здійснення реєстрації паперів у цьому відомстві.

До того ж засвідчені договори щодо операцій з майновими об'єктами в нотаріальній конторі не потребуватимуть проведення додаткової перевірки з боку юристів Росреєстру. Відповідно, термін реєстрації займе набагато менше часу, на відміну від терміну реєстрації «звичайних» документів. До того ж, якщо нотаріус узяв на себе реєстрацію всього пакету документації, тоді ризик «часткової реєстрації» буде зведений до мінімуму.

Якщо з якоїсь причини вам не вдалося простежити за перебігом процесу, і «часткова реєстрація» паперів в альтернативній угоді все-таки відбулася, то тут є два шляхи, що дозволяють уникнути втрати грошей або втратити права на квартиру:

Вирішити питання можна узгодженими діями всіх сторін, що беруть участь в альтернативній угоді (але це актуально в тому випадку,якщо всі сторони єадекватними та порядними людьми). Наприклад, можна завершити процедуру реєстрації за тим договором, де відмова у реєстрації. Або всім разом розірвати частину договорів, що залишилася, і повернути справу у вихідне становище.

Вирішити питання у судовому порядку. Такий варіант підійде, якщо сторона правочину, отримавши, що хотіла, відмовилася вирішувати питання у добровільному порядку.

Необхідно також враховувати, що в момент побудови «ланцюжків квартир» збільшується кількість різних нюансів, спірних питань і затримок. Відповідно, у договори (авансові та купівлі-продажі) рекомендується прописувати терміни з невеликим запасом. Це надасть вам можливість вирішити необхідні питання без розриву відносини зі сторонами угоди. А також без укладання договорів.

Це стосується термінів авансу, термінів доступу до осередку з грошима, термінів фізичного та юридичного звільнення житла після його продажу та інше.

Податки в альтернативних угодах з майном

Наприклад, багато людей вважають, що при продажі квартири вартістю за один мільйон рублів і при придбанні альтернативного варіанту з доплатою за 1,2 мільйона рублів, то сальдо доходу за один податковий період вважатиметься негативним, тому що доходу не було, відповідно, та податки платити не потрібно. Це помилка.