Де шукати активи для інвестицій у Європі, Житло та життя
У 2015 році обсяг інвестицій українців у закордонну нерухомість скоротився приблизно вдвічі і, за даними ЦП, становив близько $962 млн. Це пояснюєтьсяпадіннямкурсу рубля, а також зниженням купівельної можливості наших громадян щодо валютних активів. Проте нестабільність в українській економіці змушує багатьох інвесторів замислитись про джерело валютних доходів. Про специфіку європейського ринку нерухомості та потенційну дохідність таких вкладень розповів Володимир Лупенко, генеральний директор краудфандингового майданчика Aktivo.
Житловий об'єкт у Європі
Найчастіше, розглядаючи вкладення закордонну нерухомість, інвестори орієнтуються на квартири, таунхауси чи будинки у великих європейських містах чи невеликих населених пунктах, розташованих узбережжя Середземного моря. Квартиру в Європі як інвестиційний об'єкт має сенс розглядати тим, хто готовий витратити на покупку від €40-50 тис. Наприклад, в Іспанії за €50 тис. можна спробувати знайти «банківську» квартиру, що дісталася банку від іпотечника, який відмовився платити. Такі варіанти активно шукають усі, хто хоче заощадити.
Прибутковість від здачі житла у Європі невелика. Виною тому податки та високі комунальні платежі. Наприклад, на довгостроковій оренді можна заробити лише 2-3% від вартості квартири на рік. Здача в оренду туристам на короткий термін - тиждень або два - виглядає набагато привабливіше. Але прибутковість тут непередбачувана: сьогодні об'єкт здається, завтра ні. Як правило, власники нерухомості не мають можливості жити поряд зі своїм об'єктом і регулярно шукати постояльців, тому розраховують на пасивний дохід. Питання догляду за нерухомістюта пошуку орендарів пасивні інвестори воліють покладати на спеціальних керуючих, що працюють у регіоні.
Але, як не дивно це звучить, знайти в Європі відповідальну керуючу компанію, яка без власника справно здавала б квартиру або будинок, містила його в порядку і віддавала власнику прибуток, дуже складно. Безладних людей вистачає скрізь. І розмови про те, що у Європі їх менше, ніж у нас, — черговий міф.
Не менше в Європі та охочих підзаробити не надто чесним шляхом. Без регулярного контролю з боку власника більшість керуючих (особливо це стосується таких країн, як Іспанія, Італія, Франція та Болгарія), швидше за все, періодично «забуватиме» оповістити власника, що йому знайшли орендаря та квартира здається. Власнику можуть повідомити, що його квартиру здати не можуть. Крім того, після прибирання квартири власник може недорахуватися предметів домашнього начиння. Не варто також думати, що співробітники КК опікуватимуться економією на комунальних платежах — залишити включеним кондиціонер на пару місяців для них звичайна справа. Усі подібні витрати та втрати у розмірі до €200-300 на місяць, природно, доведеться покривати власнику.
При цьому варто пам'ятати, що квартири в Європі досить часто здаються нелегально, щоб уникнути сплати податків, які часто обнулюють дохід від здачі власності в оренду. Тому претензії до таких «помічників» пред'явити складно — договір зазвичай укладається «на понятійному рівні». Однак при всіх недоліках своєї роботи компанія, що управляє, не забуде взяти з вас комісію за управління об'єктом, яка може становити від 15 до 30% від рентного доходу.
За даними порталу Tranio, у 2015Попит з боку українців на комерційну нерухомість зріс приблизно на 20%. Прибутковість комерційної нерухомості в Європі вища, ніж у житловому секторі (власне, як і в Україні). Саме вона, на наш погляд, може зацікавити інвесторів, оскільки доходність від здачі в оренду приміщень найцікавіших об'єктів стріт-рітейлу в Європі може досягати 6-7% річних після сплати податків.
Найбільшу прибутковість можуть приносити невеликі супермаркети на жвавих вулицях європейських столичних міст Берліна, Мюнхена, Варшави, Відня. Інвестиції в такий об'єкт можуть становити приблизно €2-3 млн. У той же час людні та, здавалося б, прибуткові вулиці в Барселоні (Пасео-де-Грасія), Римі, Лондоні для інвестицій не надто цікаві. Ціна об'єкта тут зростає у рази, забезпечуючи прибутковість у кращому разі на рівні 1-2% річних.
Практика взаємодії власників із орендарями у Європі досить сильно відрізняється від української. Прибутковість комерційної нерухомості тут нижча. Та й вимоги, які орендар може пред'являти до власників приміщень, вищі. Так, в Україні ми все ще можемо за умовами договору вимагати від орендаря виконувати поточний ремонт приміщення. У Європі це можливо лише у виняткових випадках, більшу частину проблем має вирішувати власник будівлі — він несе відповідальність за все, що відбувається з об'єктом, та зобов'язаний надати орендарю все у кращому вигляді. При цьому зазвичай у європейських країнах договори оренди укладаються на короткий термін — від 1 року до 5 років.
Традиційно у українців попит має комерційна нерухомість Німеччини, Франції, Швейцарії, Нідерландів, Чехії та Великобританії. Однак туманний Альбіон, схоже, незабаром покине цей список. Brexit призвів до того, щовартість нерухомості у королівстві почала знижуватися. Поточна ситуація викликала відтік інвесторів із британського ринку.
Втім, і в Україні ще чимало можливостей для інвестицій. Після падіння та стагнації ринку ми помічаємо перші ознаки його відновлення. Цілком можливо, що український ринок комерційної нерухомості стане більш привабливим для інвесторів із Європи, ніж ринок ЄС — для українців. Однак інтерес українців до нерухомості в Євросоюзі, незважаючи на низьку прибутковість, у будь-якому випадку зберігатиметься: попит на стабільність є завжди.