Як здати та орендувати житло в кризу
- Юлія, опишіть нам, будь ласка, ситуацію на ринку оренди квартир у Московському регіоні. Як вплинула на ринок оренди криза чи, можливо, ще якісь фактори?
— Ринок на сьогоднішній день, звичайно, якщо порівнювати з минулим і позаминулим, не такий райдужний і не такий позитивний щодо динаміки. Більше того, зараз розпочинається літній сезон. Дуже багато хто, хто, приїжджаючи до столиці на заробітки, проживає зазвичай у Москві та найближчому Підмосков'ї, змушені їхати до себе додому, бо там з'являється сезонна робота.
Але найцікавіше, що коли раніше ми говорили, що економ-клас – це однокімнатна квартира, то зараз економ-клас – це кімнати. Кімнати користуються шаленою популярністю.
- Що являють собою квартири економ-класу? Вони розташовуються в муніципальних будинках, в панельних?
— Це однокімнатні квартири у віддалених районах від центру, з мінімальним набором зручностей, де, швидше за все, немає пральної машинки, є одне-два спальних місця, є якийсь мінімальний набір старих меблів. Туди власники зі своїх квартир просто вивозять непотрібне, щоб створити хоч якісь зручності і не витрачати гроші на покупку обстановки квартири.
— А що з рештою квартир?
— Якщо відстежити тенденцію, наскільки якась квартира зараз популярна, то бувають такі ситуації, коли квартиру за 20 тисяч ріелтор не може здати до двох тижнів. Раніше такі квартири здавалися, як гарячі пиріжки, за годину-півтори, і люди вишиковувалися буквально в чергу. На даний момент є квартири по 16 тисяч, по 18 тисяч і не завжди їх легко здати. Тут доводиться розраховувати на ринкову ситуацію, яка сьогодні, на жаль, несприятлива.
— Що з цінами заразвідбувається?
— Якщо порівняти з 2014 роком, то однокімнатна квартира у віддалених від центру районах коштувала щонайменше 28-29 тисяч, а зараз можна зняти і за 20 тисяч.
— А двокімнатні, трикімнатні квартири взагалі поступово вибувають із орендних перегонів?
— Двокімнатні, трикімнатні також знижені у ціні. І чим більша квартира, тим, відповідно, більший відсоток падіння ціни за квартиру на місяць.
- За якою ціною здають зараз "двушки" і "троячки"? І які квартири просіли найбільше?
- Звичайно, це преміум-клас, це, наприклад, квартира в "Москві-Сіті", орендна вартість якої за місяць доходила до півтора мільйона рублів. Це квартира 350 квадратних метрів із басейном. Відповідно, обгороджена територія, всі зручності, які тільки можливо.
Ще є бізнес-клас - це квартири нижчим рівнем. Це може бути віддаленіший район від центру, якийсь житловий комплекс, де може бути озброєна охорона, може бути обгороджена територія. Тобто, тут уже залежить від набору тих умов, які хоче сплатити потенційний наймач.
Якщо ми говоримо про центр, то такі квартири завжди любили іноземці, яких, на жаль, на сьогоднішній день практично немає у Москві у зв'язку з економічною ситуацією.
— А портрет типового орендаря під час кризи сильно змінився?
— Якщо говорити про бізнес-клас, то це були менеджери середньої ланки, які запрошувалися за контрактом працювати на кілька років, з Європи, Америки, Англії. На даний момент ми такого сегменту не спостерігаємо. Ми зараз змушені наголосити, що іноземці взагалі не приїжджають і не винаймають квартири.
— Фінансисти запевняють, що в банках гроші зараз тримати не дуже вигідно через низькі ставки, а нерухомість —це чудовий інструмент для інвестування. Це так?
— Цей ринок важко прогнозувати. У нас був 1998 рік, і був 2008 рік, і можу сказати, що 2008-го сегмент оренди не постраждав практично взагалі.
У тому році, незважаючи на складну ситуацію, ми все ж таки відзначили сплеск попиту. Приїжджають студенти, які за всіх часів приїжджатимуть і винайматимуть квартири на півдні, південному заході. Приїжджають відповідно сезонні робітники. Говорити про те, що ринок зовсім помер, напевно, ще зарано.
Ринок складний, вкрай складний, але, незважаючи на це, провідні агенції Москви та Московської області таки продовжують працювати, триматися на плаву.
— Скажіть, будь ласка, як кризова ситуація вплинула на ринок ріелторів? Що змінилося сьогодні?
— Я можу сказати, що ситуація ще більше погіршилася на сьогодні. У 2015 році і наприкінці 2014-го дуже багато дрібних компаній, які трималися на плаву і займали якусь нішу, закрилися. І дуже багато співробітників цих компаній кинулися ринку працювати приватним чином. Відповідно, це люди, які не мають організації та займаються здаванням квартир, отримують 20 відсотків. Хоча якщо вони прийдуть до компанії, вони можуть отримувати до 50 відсотків комісії. Тобто, з'явилися люди, які не хочуть ні від кого залежати. Це ускладнює ринок, оскільки послуга стала дуже дешевою.
— А для клієнта це добре?
— Для споживача добре, що є рієлтори, які працюють за 10-15 відсотків. Плюс є у нас ще безліч порталів, де люди можуть знайти один одного самі. Є потенційний власник квартири, потенційний орендар.Але у зв'язку з цим процвітає шахрайство.
— Розкажіть, будь ласка, про види шахрайства. Чого людям боятися?
— Людям треба побоюватися низької ціни. Наприклад, коли квартира за всіма параметрами, якщо порівняти з аналогічними квартирами, має коштувати 30-40 тисяч рублів, а вам пропонують її за 15-20, пояснюючи це тим, що власник їде, і йому терміново потрібні гроші, і він розуміє, що ситуація на ринку складна, і йому краще синиця у руках.
— Як мають будуватися відносини в ідеалі між ріелтором та потенційним наймачем?
— Насамперед треба зателефонувати до ріелторської компанії та обговорити, який варіант хоче підібрати для себе наймач. Якщо його влаштовують умови роботи рієлтора, тоді, відповідно, рієлтор починає працювати та підбирати варіант.
Обговорюється договір. Ріелтор складає договір, який вже заготовлений, він є типовим. Якщо є якісь додаткові умови або якийсь пункт не влаштовує, він виключається або додається.
Потім передаються гроші. Це все робиться на об'єкті, в квартирі або в агентстві нерухомості. Все за бажанням наймача та наймодавця.
— Виходячи з вашої практики, які пункти слід у договорі передбачити, про які людина може не подумати, а в процесі раптом виявиться, що це принципово?
— Він може не подумати про санкції. Якщо, наприклад, наймодавець не виконує жодної з умов, то яким буде інструмент для тиску? Тут можуть бути включені штрафні санкції, або якщо наймач порушує умови договору, на нього штрафні санкції накладаються. Я можу сказати, що навіть законодавством (глава "Комерційний найм") у нас наймач, орендар, захищений більше, ніж наймодавець, власник квартири. І часто ті люди,які знайомі із законом, цим користуються.